Frais d’achat d’un logement neuf

Quand on achète un logement ancien, on parle volontiers des « frais de notaire », souvent réduits à un pourcentage du prix. Pour un appartement ou une maison neuve, le calcul est différent : la construction est soumise à la TVA, le terrain peut l’être aussi ou supporter des droits d’enregistrement, et plusieurs frais s’ajoutent à l’acte. Ce guide de nos guides réception et construction neuve vous aide à comprendre ces postes avant de signer. Pour replacer le budget dans l’ensemble d’un projet de construction neuve, consultez notre dossier complet.

Les grands postes de frais

Selon notaire.be, sur un achat immobilier classique, les frais atteignent environ 15 % du prix de vente, hors réductions. Mais pour un bien neuf, ce chiffre global n’a guère de sens : tout dépend du régime fiscal de la vente. Les postes à prévoir sont les suivants :

• la TVA sur la construction, et éventuellement sur le terrain ;
• les droits d’enregistrement sur le terrain ou la quote-part de terrain lorsqu’il n’est pas vendu sous TVA ;
• les frais de l’acte d’achat : honoraires du notaire, frais administratifs et droit d’écriture ;
• les frais du crédit hypothécaire, si vous empruntez, liés à l’acte de crédit.

Notaire.be souligne que seule une part réduite des frais totaux revient au notaire : l’essentiel est constitué de taxes.

TVA ou droits d’enregistrement, la question centrale

Un bâtiment neuf est vendu sous TVA

Selon la page de notaire.be droits d’enregistrement ou TVA ?, une construction est considérée comme neuve jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit sa première occupation. Sa vente est alors soumise à la TVA de 21 %.

Le terrain suit le même régime, et la TVA de 21 % s’applique à l’ensemble, si trois conditions sont réunies :

1. le terrain est constructible et vendu sous le régime de la TVA ;
2. le terrain et le bâtiment sont vendus au même acquéreur par la même personne ;
3. ils sont cédés simultanément.

Si l’une de ces conditions manque, la vente du terrain est soumise aux droits d’enregistrement, tandis que la construction reste soumise à la TVA.

L’achat sur plan

Pour une maison ou un appartement acheté sur plan, notaire.be indique que vous payez en général les droits d’enregistrement sur la valeur du terrain lors de l’achat, puis la TVA au fur et à mesure de l’avancement des travaux. Pour un appartement, la même logique s’applique à la quote-part de terrain qui accompagne le lot : droits d’enregistrement sur les quotités de terrain, TVA sur la valeur des constructions.

Le montant de la TVA n’est donc pas payé en une fois à l’acte, mais avec chaque tranche. Si la loi Breyne s’applique, l’acompte à la signature ne peut dépasser 5 % du prix total, et les tranches suivantes suivent l’avancement réel du chantier.

Le taux de TVA

Le taux de principe est de 21 %. Le taux réduit de 6 % n’existe que dans des cas précis, comme certaines démolitions suivies d’une reconstruction : notre guide sur la TVA d’une construction neuve détaille ce régime et ses conditions. Pour un appartement neuf bâti sur un terrain nu, le taux reste en principe de 21 %.

Les droits d’enregistrement sur le terrain, par région

Lorsque le terrain ou la quote-part de terrain échappe à la TVA, ce sont les droits d’enregistrement de la région où se situe le bien qui s’appliquent. Selon notaire.be, le taux normal est de 12,5 % en Wallonie et à Bruxelles, et de 12 % en Flandre. Chaque région prévoit ensuite une réduction pour la future résidence principale.

En Wallonie, le taux réduit de 3 %

Selon la page de notaire.be sur les droits d’enregistrement en Région wallonne, le taux réduit de 3 % s’applique à l’achat de votre future résidence principale, qu’il s’agisse d’une maison, d’un appartement, d’un terrain à bâtir ou d’un bien en construction ou sur plan. Les conditions principales sont les suivantes :

• ne pas posséder un autre logement, sauf à s’engager à le vendre dans les trois ans ;
• s’installer dans le bien dans les cinq ans pour un terrain ou une construction neuve ;
• y conserver sa résidence principale pendant au moins trois ans.

À Bruxelles, l’abattement

Selon notaire.be, l’acheteur d’une habitation à Bruxelles qui en fait sa résidence principale peut ne pas payer de droits sur les premiers 200 000 € du prix, à condition que ce prix ne dépasse pas 600 000 €. Il doit être une personne physique, ne pas déjà posséder un autre logement en pleine propriété et respecter des conditions de domiciliation. Pour un terrain à bâtir destiné au logement, l’abattement est de 100 000 € et le prix ne peut dépasser 300 000 €. Pour un appartement sur plan, faites vérifier par votre notaire comment l’abattement s’applique à la quote-part de terrain de votre lot.

Les frais d’acte et de crédit

L’achat d’un bien neuf passe par un acte notarié, qui entraîne des honoraires, des frais administratifs et un droit d’écriture. Si vous financez l’achat par un crédit hypothécaire, un second acte, celui du crédit, génère ses propres frais. Notaire.be met à disposition sur sa page frais et taxes liés à l’achat des calculateurs pour l’acte d’achat et pour le crédit, ainsi que des fiches par région. Pour un chiffre fiable, rien ne remplace le décompte précis et détaillé de votre notaire, qui tient compte des particularités de votre dossier.

Si vous faites bâtir sur votre propre terrain, d’autres dépenses s’ajoutent au budget : honoraires d’architecte lorsque son intervention est requise, raccordements, frais de permis. Elles ne relèvent pas des frais d’achat au sens strict, mais elles pèsent sur le coût final.

Maison neuve ou appartement neuf, ce qui change

Le principe est le même pour une maison et pour un appartement : la construction est soumise à la TVA, le terrain à la TVA ou aux droits d’enregistrement selon les trois conditions vues plus haut. La différence tient surtout à la part de terrain. Pour une maison, le terrain représente une part identifiable du prix ; pour un appartement, vous n’achetez qu’une quote-part indivise du terrain de l’immeuble, dont la valeur est plus difficile à isoler, comme le souligne notaire.be.

Dans les deux cas, un point pratique mérite votre attention : le calendrier des paiements. Lorsque le terrain est soumis aux droits d’enregistrement, ceux-ci sont payés à l’acte, en une fois, tandis que la TVA sur la construction s’étale au rythme des tranches. Votre plan de financement, et en particulier le déblocage du crédit, doit suivre ce rythme. Parlez-en à votre banque dès l’offre de crédit, et prévoyez une réserve pour les imprévus du chantier.

Les frais qui viennent après l’achat

Le budget ne s’arrête pas à l’acte. Selon notaire.be, si vous revendez un bien dans les cinq ans, la plus-value peut être taxée à 16,5 %, sauf s’il s’agit de l’habitation où vous étiez domicilié avec votre famille. Il faut aussi prévoir la fin du chantier : la réception d’un appartement neuf s’accompagne du paiement du solde, et un chantier qui s’allonge peut coûter cher en double loyer. Notre article sur le retard de livraison d’un logement neuf : vos recours explique ce que prévoit la loi en cas de dépassement du délai.

En résumé

Pour un logement neuf, les frais d’achat se construisent en deux temps : la TVA de 21 % sur la construction, et sur le terrain soit la TVA, soit des droits d’enregistrement régionaux, réductibles pour une résidence principale en Wallonie et à Bruxelles. S’y ajoutent les frais d’acte et de crédit. Demandez la ventilation du prix et un décompte détaillé à votre notaire avant de signer.