PEB d’une construction neuve

Faire construire une maison ou acheter un appartement neuf, c’est aussi entrer dans une procédure énergétique qui commence avant le permis et se termine après le chantier. La réglementation sur la performance énergétique des bâtiments, la PEB, est régionale : la Wallonie et Bruxelles ont chacune leurs acteurs, leurs documents et leurs exigences. Ce guide de nos guides réception et construction neuve explique la procédure pas à pas. Pour la vue d’ensemble d’un projet neuf, du contrat à la remise des clés, consultez notre dossier sur la construction neuve.

La PEB, une procédure qui suit le projet

Pour un bâtiment existant, le certificat PEB se commande auprès d’un certificateur au moment de vendre ou de louer. Pour une construction neuve, c’est différent : la PEB accompagne le projet dès sa conception. Le niveau de performance est fixé sur plan, vérifié pendant le chantier et constaté à la fin des travaux. Le certificat PEB n’est que l’aboutissement de cette procédure.

La personne tenue de respecter les exigences s’appelle le déclarant. Selon le portail de la Wallonie, c’est « la personne physique ou morale qui est tenue de respecter les exigences PEB » : en principe le maître d’ouvrage, ou, à certaines conditions, l’acquéreur d’un bâtiment en construction. Si vous faites bâtir, c’est donc vous. Si vous achetez sur plan, lisez le contrat pour savoir qui porte cette responsabilité.

En Wallonie, le responsable PEB et ses quatre documents

Désigner un responsable PEB agréé

En cas de construction ou de rénovation importante, le déclarant désigne un responsable PEB agréé. Ce professionnel établit les documents de la procédure, aide l’architecte à concevoir un projet qui respecte les exigences et vérifie, pendant le chantier, les mesures mises en œuvre. Il est souvent lié au bureau d’architecture, mais il peut aussi être indépendant : dans les deux cas, sa mission et son prix se règlent par contrat.

Les documents, étape par étape

Le Service public de Wallonie décrit la procédure ainsi :

La déclaration initiale doit donc être prête avant la demande de permis. En pratique, les choix qui comptent pour la PEB, comme l’épaisseur d’isolant, les menuiseries, la ventilation ou le mode de chauffage, se font au stade des plans.

Des exigences renforcées en 2021 puis en 2026

Selon le site Énergie de la Wallonie, les bâtiments à construire doivent atteindre, depuis le 1er janvier 2021, le standard Q-ZEN, c’est-à-dire un bâtiment dont la consommation d’énergie est quasi nulle ; les indicateurs de performance globale, Ew et Espec, ont été renforcés. Des exigences portent aussi sur l’isolation des parois, la ventilation et les installations techniques.

Depuis le 1er janvier 2026, de nouvelles règles s’appliquent aux bâtiments neufs et assimilés, résidentiels ou non : chacun doit intégrer au moins 35 % d’énergie renouvelable, et les systèmes de chauffage ou de production d’eau chaude au mazout ou au charbon sont interdits dans les bâtiments à construire ou à reconstruire. Les mêmes textes introduisent des obligations liées à l’électromobilité, comme le détaille la page consacrée aux exigences de 2026. Votre responsable PEB vous dira quelle version des exigences s’applique à votre dossier.

À Bruxelles, le conseiller PEB et la proposition PEB

La logique est la même, avec d’autres noms. Selon Bruxelles Environnement, un conseiller PEB est obligatoire pour une construction neuve, un projet assimilé à du neuf ou une rénovation lourde. Il est désigné par le maître d’ouvrage avant l’introduction de la demande de permis d’urbanisme.

La procédure bruxelloise comprend :

1. la proposition PEB, rédigée par le conseiller et jointe à la demande de permis : elle découpe le projet en unités PEB et fixe les exigences applicables ;
2. le dossier technique PEB, qui rassemble les spécifications ;
3. la notification PEB du début des travaux ;
4. la déclaration PEB, qui décrit les mesures réellement exécutées à la fin du chantier ;
5. le certificat PEB des unités neuves, délivré par Bruxelles Environnement.

Pour une construction neuve, Bruxelles Environnement liste des exigences sur la consommation d’énergie primaire, le besoin net en énergie pour le chauffage, la prévention de la surchauffe, l’isolation thermique, la ventilation hygiénique et les installations techniques. La même page indique que le gaz naturel et le mazout sont exclus pour les nouvelles unités depuis le 1er janvier 2025 : si votre projet bruxellois date d’avant, faites-vous confirmer par le conseiller PEB le régime qui s’y applique.

Le certificat PEB d’une nouvelle construction

En Wallonie, le certificat PEB d’un bâtiment neuf est établi au terme de la procédure, sur la base de la déclaration finale. Il sert ensuite pendant toute la vie du bâtiment : selon le portail de la Wallonie, il est obligatoire dans toute publicité de vente ou de location. Conservez-le avec les plans, le cahier des charges et les déclarations PEB.

Si vous achetez un appartement neuf sur plan, demandez au promoteur quelle performance est visée, et sur quelle base. Une annonce qui mentionne une classe « PEB A » avant la fin des travaux décrit un objectif, pas encore un résultat constaté. Le certificat final dira ce qui a été construit.

Quand le PEB promis n’est pas au rendez-vous

Il arrive que le certificat final soit moins bon que prévu. Les causes sont souvent concrètes : un isolant remplacé par un autre, une installation technique modifiée, une étanchéité à l’air moins bonne que dans le calcul de départ. Avant de conclure à une faute, comparez trois documents : le contrat et son cahier des charges, la déclaration initiale et la déclaration finale. Demandez des explications écrites. Si la performance faisait partie des engagements du vendeur ou de l’entrepreneur, parlez-en à votre notaire ou à un avocat.

Ce que la PEB ne couvre pas

La PEB porte sur l’énergie. Elle ne dit rien, par exemple, de l’isolation phonique entre deux appartements : l’acoustique ne figure pas parmi les exigences PEB énumérées par les deux Régions. Si le bruit vous préoccupe, vérifiez ce que prévoit le cahier des charges et interrogez l’architecte ou le promoteur.

Elle ne règle pas non plus les frais annexes du projet. Les frais de raccordement nouvelle construction Belgique, eau, électricité et gaz, relèvent des gestionnaires de réseau, et le taux TVA construction maison neuve de la réglementation fédérale. Enfin, une maison très étanche doit être bien ventilée : l’eau apportée par le chantier met du temps à s’évacuer, un phénomène que nous décrivons dans notre guide sur l’humidité dans une construction neuve.

Prix, primes et amendes

Le prix d’une étude PEB pour une nouvelle construction n’est pas fixé par les autorités : il se négocie avec le responsable ou le conseiller PEB et dépend de la taille du projet, du nombre d’unités et du suivi de chantier prévu. Demandez un devis détaillé qui précise si la déclaration finale et les visites de chantier sont comprises.

Côté primes, ne comptez pas sur une prime à l’isolation pour du neuf. En Wallonie, les primes Habitation visent les logements construits depuis au moins 15 ans, et toute demande du régime actuel doit être introduite au plus tard le 30 septembre 2026. À Bruxelles, les primes Renolution concernent les bâtiments de plus de 10 ans. L’isolation d’une construction neuve n’est pas un bonus subventionné : c’est une exigence que le projet doit respecter d’office.

À l’inverse, ne pas respecter la procédure coûte cher. Le portail de la Wallonie prévient qu’en cas de non-respect des procédures ou des exigences PEB, des amendes administratives sont d’application ; Bruxelles Environnement évoque des amendes administratives et des sanctions pénales.

En pratique, à quel moment agir

• Avant les plans définitifs : désignez le responsable ou le conseiller PEB et inscrivez sa mission dans un contrat écrit.
• Avec la demande de permis : vérifiez que la déclaration initiale ou la proposition PEB est jointe.
• Pendant le chantier : gardez les fiches techniques, factures et photos des isolants et des équipements ; elles servent à la déclaration finale.
• À la fin des travaux : réclamez la déclaration finale et le certificat, et comparez-les avec ce qui était prévu.

En résumé : la PEB d’une construction neuve se prépare dès la conception, avec un professionnel désigné, et se termine par une déclaration finale qui fonde le certificat. Plus les choix énergétiques sont documentés pendant le chantier, moins la fin du projet réserve de surprises.