Garanties d’une construction neuve (décennale, achèvement)

Un logement neuf n’est pas livré sans filet. Plusieurs garanties protègent l’acheteur ou le maître d’ouvrage, mais elles ne se superposent pas : l’une joue pendant le chantier, si l’entreprise fait défaut ; une autre prend le relais après la réception, pour les défauts graves. Toutes ont un point commun : la réception provisoire, qui marque le passage de l’une à l’autre. Ce guide de nos guides réception et construction neuve fait le point sur ces protections ; il s’inscrit dans notre dossier consacré à la construction neuve.

Pendant le chantier, les garanties de la loi Breyne

La loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, s’applique lorsque vous faites construire ou achetez une habitation à construire ou en construction et que vous payez avant l’achèvement. Elle vise notamment la vente sur plan, le contrat clé sur porte et le contrat d’entreprise de construction. Son premier objectif est de vous protéger contre un risque précis : payer pour un logement qui ne sera jamais terminé.

Le cautionnement de l’entrepreneur agréé

Selon l’article 12 de la loi Breyne consolidée, lorsque le vendeur ou l’entrepreneur répond aux conditions de la loi du 20 mars 1991 organisant l’agréation des entrepreneurs, il doit constituer un cautionnement dont le montant et les modalités sont fixés par le Roi. Notaire.be indique qu’il s’élève à 5 % du prix.

La garantie d’achèvement ou de remboursement

Lorsque le vendeur ou l’entrepreneur n’est pas agréé, la loi lui impose de garantir soit l’achèvement de la maison ou de l’appartement, soit le remboursement des sommes versées si le contrat est résolu faute d’achèvement. Notaire.be résume la différence ainsi : 5 % pour les entrepreneurs agréés, 100 % pour les autres. En cas de faillite en cours de chantier, c’est cette garantie qui permet de terminer le logement ou de récupérer ce que vous avez payé.

Un contrat qui ne respecte pas l’article 12 est frappé de nullité, que l’acquéreur ne peut invoquer qu’avant la signature de l’acte authentique ou avant la réception provisoire, selon l’article 13 de la loi. D’où l’intérêt de vérifier la garantie dès le compromis.

Après la réception, la garantie décennale

Ce qu’elle couvre

La responsabilité décennale découle des articles 1792 et 2270 du Code civil. Elle oblige l’entrepreneur et l’architecte à répondre, pendant dix ans, des défauts graves qui compromettent la solidité ou la stabilité du bâtiment. Une fissure structurelle dans les fondations, un affaissement de dalle ou un problème de stabilité de charpente peuvent en relever ; une finition ratée ou un joint de carrelage fissuré, en principe non.

Si vous avez acheté sur plan, l’article 6 de la loi Breyne rend ces mêmes articles applicables au vendeur. La garantie profite aux propriétaires successifs de la maison ou de l’appartement, mais l’action ne peut être exercée que contre le vendeur originaire. Dans un immeuble dont un appartement a été vendu avant son achèvement, la responsabilité du vendeur s’étend aux parties communes des appartements vendus ensuite.

Ces règles figurent dans l’ancien Code civil. Le livre 7 du nouveau Code civil, consacré aux contrats spéciaux et adopté par la loi du 22 juillet 2026, entrera en vigueur le 1er septembre 2027 selon le SPF Justice ; d’ici là, les articles actuels restent applicables.

Son point de départ, la réception

C’est le point le plus souvent mal compris. Une idée répandue fait démarrer la décennale à la réception définitive, un an après la provisoire. Ce n’est pas ce qu’indique le SPF Économie pour les contrats soumis à la loi Breyne : sur sa page consacrée à la réception provisoire, il précise que la réception provisoire constitue le point de départ de la garantie décennale.

Hors loi Breyne, par exemple lorsque vous confiez les travaux à plusieurs entrepreneurs sous contrats séparés, le SPF Économie fait courir la responsabilité décennale à partir de l’agréation des travaux, c’est-à-dire du moment où le maître d’ouvrage reconnaît qu’ils ont été correctement exécutés. Le contrat précise souvent quel acte vaut agréation : lisez-le attentivement et, en cas de doute, faites-vous conseiller.

La réception définitive

Sous la loi Breyne, la réception définitive ne peut avoir lieu qu’un an au moins après la réception provisoire, et seulement si les parties communes, accès compris, ont elles-mêmes été réceptionnées définitivement, de façon qu’une habitabilité normale soit assurée. Elle ne fait pas démarrer la décennale ; elle clôt la période pendant laquelle les réserves doivent être levées et les défauts apparus à l’usage signalés.

L’assurance décennale obligatoire

Pendant longtemps, la responsabilité décennale existait sans assurance obligatoire : si l’entreprise disparaissait, le recours pouvait rester sans effet. La loi du 31 mai 2017 a changé la donne. Selon la page du SPF Économie sur l’assurance responsabilité civile décennale, l’architecte et les entrepreneurs doivent être assurés lorsque :

• le bâtiment est destiné au logement et situé en Belgique ;
• l’intervention d’un architecte est obligatoire ;
• le permis de bâtir a été délivré après le 1er juillet 2018.

L’assurance couvre la responsabilité décennale pour les défauts limités à la solidité, la stabilité et l’étanchéité du gros œuvre fermé, lorsqu’ils compromettent la solidité ou la stabilité de l’habitation. Elle court pendant dix ans à partir de l’agréation des travaux et suit le bien en cas de vente. Avant le début des travaux, l’entrepreneur doit vous remettre l’attestation de son assureur ; la check-list du bâtisseur avisé du SPF Économie recommande de l’exiger systématiquement.

Les défauts qui ne relèvent pas de la décennale

Beaucoup de problèmes d’une maison neuve ne touchent pas la structure : carrelage qui se fissure, plafonnage marqué, fissure mur interieur maison neuve sans gravité structurelle, châssis qui ferment mal, équipements défectueux. Pour ceux-là, le moment compte. Selon le SPF Économie, en réceptionnant, vous déchargez en principe l’entreprise de sa responsabilité pour tout vice apparent : chaque défaut visible doit donc être inscrit en réserve dans le procès-verbal de réception provisoire. Pour les défauts cachés qui apparaissent plus tard sans menacer la stabilité, les recours dépendent du contrat et du droit commun ; faites-vous conseiller.

Les équipements comme la chaudière, les volets ou les châssis peuvent en outre bénéficier de garanties propres, prévues par le contrat ou par le fabricant : rassemblez les notices et les documents de garantie à la réception.

L’humidité est un cas à part : un bâtiment neuf doit sécher, et l’humidité dans une construction neuve n’est pas toujours un défaut. Elle mérite d’être suivie avant de conclure à une malfaçon.

Assurance incendie et transfert des risques

Selon l’article 5 de la loi Breyne, le transfert des risques à l’acquéreur ne peut s’opérer avant la réception provisoire des travaux. Jusque-là, le vendeur ou l’entrepreneur supporte le risque d’un incendie ou d’un dégât sur le chantier. Organisez votre assurance habitation pour qu’elle prenne cours au plus tard au transfert des risques, et n’occupez pas le logement avant la réception : l’occupation vaut acceptation tacite de la réception provisoire, sauf preuve contraire.

Avant d’acheter, vérifier les garanties

Si vous hésitez encore entre plusieurs projets, notre article acheter sur plan : risques et protections détaille les points à contrôler avant de signer. Retenez l’essentiel : une garantie financière pour le chantier, une assurance décennale pour l’après, et une réception provisoire soigneusement préparée pour faire le lien entre les deux.

En résumé

Pendant le chantier, la loi Breyne vous protège par un cautionnement ou une garantie d’achèvement. Après la réception, la responsabilité décennale couvre pendant dix ans les défauts graves pour la solidité ou la stabilité, et l’assurance obligatoire la rend effective pour les chantiers récents. Sous la loi Breyne, c’est la réception provisoire qui fait courir ce délai : elle doit être datée, écrite et assortie de toutes vos réserves.