Dégât des eaux : locataire ou propriétaire ? Responsabilité et assurance

Une tache brune qui s’étend au plafond, un parquet qui gonfle, une odeur de moisi dans la salle de bains : le dégât des eaux est l’un des sinistres les plus fréquents dans un logement. En location, il oppose vite le locataire et le propriétaire, chacun estimant que la réparation revient à l’autre. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière fait le point sur la responsabilité de chacun et sur les assurances. Pour comprendre ce qu’un expert apporte dans ce type de dossier, voyez notre définition de l’expertise immobilière.

Le principe, c’est la cause du dégât qui compte

L’endroit où l’eau apparaît ne dit rien de la responsabilité. Une tache au plafond de la cuisine peut venir d’une toiture percée, d’une canalisation commune, d’un joint de baignoire négligé à l’étage ou d’une machine à laver mal raccordée. La première étape est donc toujours la même : trouver l’origine de la fuite.

En Wallonie, le décret du 15 mars 2018 relatif au bail d’habitation pose les règles de base, que l’on peut lire dans sa version consolidée sur Wallex :

• le bailleur doit délivrer le bien en bon état de réparations de toute espèce et l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel il a été loué (article 7) ;
• les réparations locatives occasionnées par la seule vétusté ou par la force majeure sont à sa charge (article 8) ;
• le preneur est tenu des réparations locatives et de menu entretien, c’est-à-dire des réparations de minime importance dues à l’usage normal (article 15) ;
• le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute (article 16).

À Bruxelles, le Code bruxellois du logement règle à son tour les obligations du bailleur et du preneur pour les baux d’habitation. La logique est la même : le bailleur répond de l’état du bâtiment et de ses équipements, le preneur de l’usage qu’il en fait et de l’entretien courant. Pour un cas précis, c’est le texte du Code qui fait foi.

Les situations les plus courantes

Le tableau ci-dessous applique ces principes aux cas que l’on rencontre le plus souvent. Il donne une orientation, pas une réponse automatique : chaque dossier dépend des faits et de ce que prévoit le bail.

Droits Quotidiens rappelle, pour les dégâts causés par une tempête, que le locataire ne paie pas les réparations dues à un cas de force majeure, la tempête en étant l’exemple type. La même fiche insiste sur une obligation pratique : prévenir le bailleur immédiatement et par écrit, et garder la preuve de cette demande. Le locataire qui ne le fait pas à temps risque de devoir supporter les conséquences de l’aggravation.

L’assurance du locataire contre le dégât des eaux

À Bruxelles, une obligation depuis le 1er novembre 2024

Pour les baux signés ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, l’article 220/1 du Code bruxellois du logement impose au preneur d’assurer sa responsabilité contre l’incendie et le dégât des eaux. Il apporte la preuve du paiement des primes chaque année. Si cette preuve manque dans le mois de l’entrée dans les lieux, puis dans le mois qui suit une demande du bailleur, celui-ci peut faire ajouter à sa propre police une clause d’abandon de recours et en répercuter le coût. La fiche de Droits Quotidiens pour Bruxelles conseille d’envoyer la preuve par courriel ou par recommandé.

En Wallonie, l’incendie est obligatoire, le dégât des eaux conseillé

Le décret wallon prévoit que le preneur répond de l’incendie, sauf s’il prouve que celui-ci s’est déclaré sans sa faute, et que cette responsabilité est couverte par une assurance dont il justifie le paiement chaque année (article 17). Le texte ne vise pas le dégât des eaux. Une assurance habitation dégât des eaux pour le locataire n’y est donc pas imposée par la loi, mais le bail peut l’exiger, et la plupart des polices « locataire » comprennent cette garantie. Lisez les conditions générales : risques couverts, exclusions, franchise et montants assurés.

Le sinistre incendie, un régime à part

Pour l’incendie, la charge de la preuve pèse sur le locataire : c’est à lui de démontrer que le feu s’est déclaré sans sa faute. Un incendie entraîne d’ailleurs souvent un dégât des eaux, celui de l’extinction. Les deux garanties se complètent.

Un locataire sans assurance face à un dégât des eaux

Le locataire qui n’est pas assuré n’échappe pas pour autant à sa responsabilité. S’il est à l’origine du sinistre, il devra payer lui-même la remise en état du logement, et le cas échéant les dommages causés aux voisins. La clause d’abandon de recours éventuellement souscrite par le bailleur ne le protège qu’à l’égard de ce dernier : elle ne couvre ni ses meubles et effets personnels, ni sa responsabilité envers les autres occupants de l’immeuble.

À l’inverse, s’il est victime d’une fuite dont il n’est pas responsable, il devra réclamer l’indemnisation de ses biens au responsable ou à l’assureur de celui-ci, sans l’appui de son propre assureur. Les démarches sont alors plus longues.

L’expertise après un dégât des eaux

L’expert de l’assureur

Lorsque le dommage est important, l’assureur mandate un expert. Celui-ci vient constater les dégâts, en recherche la cause et évalue le montant de l’indemnité. Il travaille pour la compagnie : son rapport sert de base à la proposition d’indemnisation, mais il n’est pas une décision de justice.

L’expertise contradictoire et la contre-expertise

Si l’évaluation paraît trop basse, si la cause retenue semble erronée ou si une partie des dommages a été oubliée, l’assuré peut faire valoir ses observations et se faire assister par son propre expert. Celui-ci participe aux constatations, discute les causes et chiffre les réparations ; les deux experts confrontent leurs points de vue, ce qui aboutit souvent à un accord. Certaines polices prévoient la prise en charge de tout ou partie des frais de l’expert de l’assuré : vérifiez vos conditions générales. Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut désigner un expert judiciaire, qui l’informe sur les questions techniques ; ses avis restent techniques et non juridiques, selon la page des cours et tribunaux consacrée à l’expert judiciaire.

Quelques conseils pour l’expertise

• Ne jetez rien avant le passage de l’expert : meubles abîmés, éléments démontés, factures d’achat.
• Gardez une trace de chaque étape : photos de l’évolution des taches, rapports du plombier, courriels avec le bailleur.
• Faites réparer l’origine de la fuite sans attendre, mais documentez-la avant.
• Notez les noms des personnes présentes lors de chaque visite.

L’état des lieux, une pièce maîtresse

Pour savoir si un dégât est nouveau, il faut connaître l’état d’origine du logement. En Wallonie, l’article 27 du décret impose un état des lieux d’entrée détaillé et contradictoire ; un expert désigné ensemble par les parties est payé à parts égales, un expert désigné par une seule partie reste à sa charge. Sans état des lieux détaillé, le preneur est présumé avoir reçu le logement dans l’état où il le rend, sauf preuve contraire (article 28).

Un plafond déjà taché à l’entrée, des joints noircis, un parquet déjà gondolé : si ces défauts figurent dans l’état des lieux d’entrée, ils ne pourront pas être imputés au locataire à la sortie. À l’inverse, un dégât des eaux non signalé pendant le bail et découvert à l’état des lieux de sortie sera difficile à contester pour le locataire.

En résumé : en cas de dégât des eaux, c’est la cause qui désigne le responsable, et ce sont les assurances qui déterminent qui avance les frais. Agir vite, documenter chaque étape et ne pas hésiter à faire discuter l’évaluation de l’assureur : ce sont les clés d’un sinistre bien réglé.