Expertise immobilière avant achat : le guide complet

Que vérifier avant d’acheter un bien ? La question se pose à chaque visite, et la réponse ne tient pas en une ligne. Entre les documents que le vendeur doit fournir, l’état réel du bâtiment, les comptes de la copropriété et le prix demandé, les points de contrôle sont nombreux. Ce guide, qui fait partie de nos guides sur l’expertise immobilière, les passe en revue sous forme de checklist d’achat immobilier. Pour comprendre ce qu’est une expertise et comment elle se déroule, commencez par notre définition de l’expertise immobilière.

Pourquoi tout vérifier avant le compromis

En Belgique, la vente se prépare en deux temps : un compromis de vente (ou une offre acceptée), puis l’acte authentique chez le notaire. C’est le compromis qui engage. Une fois signé, il devient difficile de revenir sur le prix ou de renoncer à l’achat parce qu’on découvre un défaut qu’un examen attentif aurait révélé.

Les vérifications se font donc avant. Cela suppose de demander les documents assez tôt, de visiter le bien plusieurs fois, si possible à des moments différents, et de ne pas céder à la pression d’un calendrier trop serré. Un vendeur sérieux comprend qu’un acheteur veuille savoir ce qu’il achète.

Les documents que le vendeur doit fournir

La Fédération du notariat publie sur notaire.be la liste des documents qu’un vendeur doit rassembler. Ce sont aussi ceux que l’acheteur doit lire avant de s’engager.

Lisez ces documents en entier, pas seulement leur conclusion. Un procès-verbal de contrôle électrique non conforme, une classe PEB faible ou une construction sans permis ont un coût, qui doit se retrouver dans le prix.

Le cas particulier de l’appartement

Pour un appartement, la copropriété ajoute une couche de vérifications. Selon notaire.be, l’acheteur doit recevoir avant de signer le compromis ou l’offre :

• le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve, et le décompte des appels au fonds de réserve ;
• les arriérés éventuels dus par le vendeur ;
• les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires des trois dernières années ;
• les décomptes de charges des deux dernières années et le dernier bilan approuvé ;
• le relevé des procédures judiciaires en cours.

Le syndic doit transmettre ces informations dans les quinze jours de la demande. Les procès-verbaux d’assemblée sont la pièce la plus parlante : ils révèlent les travaux votés ou en discussion (toiture, façade, ascenseur, chaudière collective) et les tensions entre copropriétaires. Notre guide sur l’expertise d’un appartement détaille ce qu’un expert examine dans les parties privatives et communes.

Pour un appartement neuf, vendu sur plan ou en construction, les questions changent : garanties du promoteur, calendrier, réception des travaux. Les documents de la copropriété n’existent parfois pas encore ; il faut alors lire avec soin l’acte de base et le règlement en projet.

L’état réel du bâtiment

Aucune attestation ne dit si la toiture fuit, si la cave est humide ou si une fissure évolue. Ces points se vérifient sur place, et c’est là qu’une checklist d’achat immobilier rend service.

L’enveloppe

• Toiture : état des tuiles ou ardoises, zinguerie, gouttières, traces d’infiltration sous les combles.
• Façades : fissures, joints, enduits, traces d’humidité ascensionnelle en pied de mur.
• Menuiseries : châssis, vitrages, condensation entre les vitres.

L’intérieur et les installations

• Humidité : taches, odeurs de moisi, peinture récente à un seul endroit, cave et murs enterrés.
• Structure : fissures en escalier, portes qui frottent, planchers qui fléchissent.
• Chauffage et eau chaude : âge de la chaudière, dernier entretien, état des radiateurs.
• Électricité : tableau, prises, présence de terre, en lien avec le procès-verbal de contrôle.
• Égouttage : raccordement, refoulements éventuels, état des descentes.

Ces constats permettent d’estimer l’ampleur des travaux. Une maison « à rafraîchir » et une maison « à rénover » n’ont pas la même valeur, même si la différence ne se voit pas au premier coup d’œil.

Le prix demandé est-il cohérent

Le prix affiché n’est qu’une proposition. Pour juger s’il est raisonnable, comparez-le avec des ventes récentes de biens vraiment semblables dans le même quartier, puis tenez compte de ce que vous avez constaté : travaux, PEB, copropriété, situation urbanistique.

Un prix d’achat très inférieur à la valeur du marché n’est pas forcément une bonne affaire. Les droits d’enregistrement sont calculés sur le prix et les charges, mais la base imposable ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien : si l’administration constate une sous-estimation, elle peut réclamer un supplément de droits et une amende, et une expertise de contrôle peut être demandée.

Intégrez aussi les frais d’achat dans votre budget. En Wallonie, le taux des droits d’enregistrement pour l’acquisition d’une habitation propre et unique est passé de 12,5 % à 3 % depuis le 1er janvier 2025. À Bruxelles, le taux reste de 12,5 %, mais un abattement exonère les 200 000 premiers euros pour l’achat d’une résidence principale, si le montant imposable ne dépasse pas 600 000 € et sous d’autres conditions. Votre notaire vous donnera le montant exact.

Ce qu’apporte une expertise avant achat

L’expert immobilier ne remplace ni le notaire, qui vérifie la situation juridique, ni le certificateur PEB, ni l’organisme qui contrôle l’installation électrique. Son rôle est d’examiner le bien lui-même, de croiser ce qu’il voit avec les documents, et de vous dire ce que cela implique.

Concrètement, une expertise avant achat comprend en général :

1. Une visite du bien, avec vous si vous le souhaitez, pièce par pièce, de la cave à la toiture accessible.
2. La lecture des documents disponibles : PEB, contrôle électrique, renseignements urbanistiques, pièces de la copropriété.
3. Un rapport écrit, avec photos, qui décrit l’état du bien, signale les défauts et les points à surveiller, et indique les travaux à prévoir.
4. Un avis sur la valeur, si vous le demandez, qui tient compte de cet état.

Le coût dépend du bien et de la mission ; notre guide sur le prix expertise maison avant achat explique comment il se calcule. La démarche symétrique existe côté vendeur : voyez l’expertise avant la vente d’un bien.

Expert, architecte, banque, à chacun son rôle

Le titre d’expert immobilier n’est pas protégé en Belgique. D’autres professionnels interviennent autour d’un achat, avec des compétences propres :

• L’architecte, profession réglementée, conçoit et suit des travaux soumis à permis ; si vous envisagez une transformation lourde, son avis complète celui de l’expert. Voyez notre guide sur l’architecte expert immobilier.
• Le géomètre-expert, profession protégée par la loi du 9 février 2023, est seul compétent pour le bornage et pour les plans qui identifient une propriété présentés à la transcription.
• La banque fait souvent évaluer le bien qu’elle finance, par un expert qu’elle désigne : cette évaluation protège le prêteur, pas l’acheteur. Notre guide sur l’expert immobilier agréé banque explique comment cela fonctionne.

Notre bureau réalise des expertises et des états des lieux ; il n’est ni architecte, ni géomètre-expert, ni expert judiciaire.

Après l’achat, garder une trace

Une expertise peut aussi se faire après l’achat, lorsqu’un défaut apparaît : elle documente l’origine et l’ampleur du problème. Selon les cas, le vendeur peut être tenu des vices cachés, mais la preuve reste à la charge de l’acheteur. Les photos et le rapport réalisés avant la vente sont alors précieux, car ils montrent ce qui était visible, et ce qui ne l’était pas, au moment de l’achat.

Si l’achat est suivi de travaux importants, un état des lieux avant travaux des biens voisins protège aussi contre les contestations ultérieures.

En résumé : avant d’acheter, lisez les documents, examinez le bâtiment, faites le point sur la copropriété et confrontez le prix à tout cela. Une expertise avant achat rassemble ces vérifications dans un rapport unique, au moment où vous pouvez encore agir.