Expertise immobilière par un architecte

Une fissure qui s’élargit, un chantier qui tourne mal, un achat à sécuriser : dans ces situations, beaucoup de propriétaires pensent d’abord à un architecte. Ils ont souvent raison, car l’architecte connaît la construction de l’intérieur. Mais un architecte expert immobilier n’est pas un architecte comme les autres : il intervient comme tiers qui constate et motive, pas comme concepteur. Ce guide de nos guides sur le métier d’expert immobilier explique quand l’expertise immobilière par un architecte est pertinente, comment vérifier le professionnel et comment il est rémunéré. Pour une vue d’ensemble des missions et des profils, lisez d’abord notre article sur le rôle de l’expert immobilier.

Architecte et expert immobilier, deux casquettes compatibles

En Belgique, le titre d’expert immobilier n’est pas protégé en tant que tel. Aucune loi ne le réserve à une profession : un géomètre-expert, un ingénieur, un agent immobilier, un expert indépendant formé à l’expertise ou un architecte peuvent tous se présenter comme experts immobiliers. Si vous cherchez d’abord une définition simple, notre fiche expert immobilier def la donne en quelques lignes.

La réponse à la question « un architecte peut-il être expert immobilier ? » est donc oui. Ce qui change, c’est le cadre : l’architecte reste membre de sa profession réglementée, avec son Ordre, sa déontologie et ses obligations d’assurance, même lorsqu’il intervient comme expert. C’est plutôt une garantie supplémentaire pour vous, à condition de vérifier que la mission confiée correspond bien à ses compétences.

Ce que la loi réserve à l’architecte

Selon l’Ordre des architectes, l’architecte est obligatoire pour tout projet qui nécessite un permis d’urbanisme. Cela vise la construction et la transformation, mais aussi certains changements d’affectation (par exemple d’un commerce en logement) ou la modification du nombre de logements. Sa mission légale comprend deux phases :

• la conception : l’établissement des plans et des documents nécessaires pour introduire les demandes d’autorisation ;
• le contrôle de l’exécution : la vérification des travaux réalisés par les différents corps de métier, jusqu’à l’achèvement.

L’expertise ne fait pas partie de ce monopole. C’est une mission distincte, que l’architecte peut accepter en plus de son activité de conception, et pour laquelle il n’a aucun droit exclusif. Un expert immobilier qui n’est pas architecte peut donc mener une expertise technique, et un architecte peut mener une expertise sans concevoir ni suivre de travaux.

Les missions d’expertise où l’architecte est à sa place

Le profil de l’architecte est avant tout technique. Il est particulièrement utile quand la question porte sur la construction elle-même.

L’expertise technique d’un bâtiment

Humidité, fissures, problèmes de stabilité apparents, toiture, menuiseries, conformité des travaux aux plans : l’architecte sait lire un bâtiment et relier un désordre à sa cause probable. Avant un achat, il peut aider à repérer les travaux à prévoir. Pendant ou après un chantier, il peut décrire des malfaçons et proposer des pistes de réparation.

Les litiges de construction et l’expertise judiciaire

Lorsqu’un litige oppose un maître d’ouvrage à un entrepreneur, chaque partie peut désigner son propre expert, qu’on appelle alors expert de partie. Si l’affaire va en justice, le juge peut désigner un expert judiciaire : il s’agit en principe d’un expert inscrit au registre national des experts judiciaires, tenu par le SPF Justice. Beaucoup d’architectes y sont inscrits pour les litiges de construction.

L’avis de valeur

Un architecte peut aussi donner un avis sur la valeur d’un bien. Son regard technique est précieux pour chiffrer l’impact de travaux ou d’un état dégradé. Pour une évaluation fondée sur le marché (ventes comparables, rendement locatif), vérifiez toutefois son expérience en la matière, comme vous le feriez pour tout expert. Dans le cas d’un immeuble loué, un expert en investissement immobilier croisera l’état technique et le rendement.

Ce que l’architecte ne fera pas à la place d’un autre

Deux situations appellent un autre professionnel. Le bornage d’un terrain et l’établissement de plans servant à la reconnaissance de limites ou à un transfert de propriété sont réservés aux géomètres-experts, dont la profession et le titre sont protégés par la loi du 9 février 2023, selon le SPF Économie. Et lorsque vous empruntez, la valeur retenue par votre prêteur est celle de l’expert immobilier mandaté par la banque, que vous ne choisissez en principe pas.

Le Collège des experts architectes de Belgique

Si vous cherchez un expert architecte Belgique, vous croiserez vite le Collège des experts architectes de Belgique (CEAB), parfois recherché sous le nom de Collège national des experts architectes de Belgique. Il se présente comme « un collège d’experts par et pour les architectes ».

Selon son site, le CEAB :

• encadre la pratique de l’expertise privée et judiciaire de ses membres ;
• les représente auprès des cours et tribunaux ;
• organise une formation générale à l’expertise qui répond aux conditions du SPF Justice pour l’inscription au registre national des experts judiciaires, ainsi que des séminaires et une formation continue ;
• veille au respect des règles déontologiques, par l’intermédiaire d’un comité d’agréation qui examine les candidatures et contrôle la formation continue.

Ses conditions d’agréation distinguent plusieurs catégories de membres. Pour la première, le candidat doit être inscrit au tableau de l’Ordre des architectes et avoir suivi la formation générale à l’expertise du CEAB ou une formation équivalente. Le site propose une page présentant ses experts ; nous n’avons pas trouvé d’indication selon laquelle elle serait exhaustive.

L’appartenance au CEAB est un indice sérieux de formation à l’expertise. Ce n’est pas un titre légal : un architecte peut être un bon expert sans en être membre, et l’adhésion ne dispense pas de vérifier l’indépendance de l’expert dans votre dossier.

Vérifier l’architecte avant de le mandater

Quelques contrôles simples évitent les mauvaises surprises :

1. L’inscription à l’Ordre : l’Ordre des architectes renvoie à la liste des architectes publiée en ligne sur archionweb.be.
2. L’assurance : pour exercer, tout architecte doit couvrir sa responsabilité professionnelle. Demandez l’attestation et vérifiez qu’elle couvre aussi l’activité d’expertise.
3. Le registre national, si l’architecte se présente comme expert judiciaire : l’inscription y est limitée à des spécialités précises.
4. L’indépendance : aucun lien avec le vendeur, l’entrepreneur, l’architecte du projet ou l’autre partie au litige.
5. La mission écrite : objet, périmètre, documents à fournir, prix et délai de remise du rapport.

Ces critères valent pour tout expert. Notre guide sur comment choisir un bureau ou un expert en expertise immobilière les détaille, avec les questions à poser au premier contact.

Les honoraires d’un architecte expert

Il n’existe pas de barème officiel. Selon la page de l’Ordre consacrée aux honoraires, « chaque architecte détermine le taux de ses honoraires ». L’Ordre cite plusieurs modes de calcul possibles : un pourcentage lié à la valeur des travaux, un montant lié à la superficie, une formule forfaitaire ou un coût horaire. Les modalités de paiement doivent être décrites dans la convention signée avec l’architecte.

Pour une expertise, le pourcentage sur les travaux a peu de sens : il n’y a pas de chantier à concevoir. Les architectes experts travaillent donc le plus souvent au forfait, pour une mission bien délimitée, ou au taux horaire, lorsque l’ampleur du travail est difficile à prévoir (litige, réunions contradictoires, analyse de nombreuses pièces). Dans tous les cas, demandez :

Chez Mon état des lieux, nous sommes des experts immobiliers indépendants, et non un bureau d’architectes. Nos expertises, estimations et réceptions de travaux font l’objet d’un devis ; l’état des lieux d’entrée ou de sortie démarre dès 80 € TVAC par partie, et l’état des lieux avant travaux dès 90 € TVAC par partie.

Architecte, géomètre-expert ou expert indépendant

Le bon choix dépend de la question que vous posez, pas du titre le plus prestigieux :

Préparer une expertise par un architecte

Une expertise efficace se prépare. Rassemblez avant la visite les plans, le permis d’urbanisme, le cahier des charges et les factures des travaux, les échanges avec l’entrepreneur, les photos datées du problème et, pour une location, l’état des lieux d’entrée. Précisez la question posée à l’expert et ce que vous attendez du rapport : constat, cause probable, pistes de réparation, estimation du coût.

Si le dossier est conflictuel, proposez à l’autre partie une expertise contradictoire, avec un expert désigné ensemble ou deux experts qui visitent en même temps. Un rapport établi en présence de tous est plus difficile à contester qu’un avis établi d’un seul côté.

En résumé, l’expertise immobilière par un architecte est un excellent choix pour les questions de construction, à condition de vérifier son inscription, son assurance, sa formation à l’expertise et, surtout, son indépendance dans votre dossier.