Expertise judiciaire immobilière : bien choisir son expert

Fissures, infiltrations, travaux mal exécutés, désaccord sur la valeur d’un bien : quand un litige immobilier arrive devant le tribunal, le juge peut désigner un expert pour l’éclairer sur les questions techniques. Cet article de nos guides sur l’expertise immobilière explique où trouver la liste officielle des experts judiciaires, qui les désigne et comment choisir, de votre côté, l’expert qui défendra votre point de vue technique. Pour les bases, commencez par notre définition de l’expertise immobilière.

Ce qu’est une expertise judiciaire immobilière

Une expertise judiciaire est une mesure d’instruction ordonnée par un juge. Selon le site des Cours et tribunaux, l’expert judiciaire est « désigné par un juge dans une affaire déterminée », civile, pénale ou sociale. Il n’est pas un fonctionnaire et n’est pas employé par une juridiction. Sa mission consiste à informer le juge sur certains points techniques, par un rapport d’expertise écrit.

Dans un dossier immobilier, ces points techniques peuvent être l’origine d’une humidité, la gravité d’une fissure, la conformité de travaux, l’ampleur de dégâts à la sortie d’un bail ou la valeur d’un bien. L’expert rend un avis de nature technique et non juridique : c’est le juge qui tranche. L’expert doit aussi respecter les droits de la défense et les délais fixés par le juge pour déposer son rapport.

Autrement dit, l’expertise judiciaire n’est pas une expertise « comme les autres » que l’on commande à un prestataire : elle s’inscrit dans une procédure, avec un cadre imposé par le Code judiciaire, et son rapport sera discuté par les parties et leurs avocats.

La liste officielle des experts judiciaires en Belgique

Il n’existe qu’une liste officielle : le registre national des experts judiciaires, tenu par le SPF Justice. Selon la page consacrée aux dispositions générales du registre national, ce registre existe depuis décembre 2016 et son fonctionnement est réglé par les articles 555/6 à 555/16 du Code judiciaire. Depuis décembre 2019, les autorités judiciaires doivent recourir exclusivement aux experts qui y figurent, sauf exceptions prévues par la loi.

Qui peut y figurer

L’inscription n’est pas automatique. Le SPF Justice indique que le candidat doit notamment :

• justifier d’un diplôme obtenu dans le domaine d’expertise et de cinq ans d’expérience pertinente sur les huit années précédentes, ou, sans diplôme, de quinze ans d’expérience sur les vingt années précédentes ;
• obtenir un certificat de connaissances juridiques après une formation reconnue, avec des dispenses possibles pour les experts expérimentés ;
• être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y résider légalement, et remplir des conditions de moralité ;
• déclarer se tenir à la disposition des autorités et adhérer au code de déontologie.

Le ministre de la Justice statue sur avis d’une commission d’agrément, puis le candidat prête serment devant la cour d’appel de son ressort. L’inscription vaut six ans et se renouvelle. Pendant cette période, l’expert doit suivre une formation continue et respecter un code de déontologie fondé sur l’indépendance et l’impartialité.

Consulter le registre sur Just-on-web

Depuis mars 2022, le registre est accessible au public sur la plateforme Just-on-web. D’après la page désignation et recherche via le registre, la recherche se fait par domaine ou spécialité, par arrondissement et par langue. Pour un litige immobilier, on cherchera donc dans les rubriques qui touchent à la construction, aux bâtiments ou à l’évaluation des biens, puis on affinera selon l’arrondissement judiciaire et la langue de la procédure.

Qui choisit l’expert judiciaire

C’est le juge qui désigne l’expert. Les autorités judiciaires doivent en priorité le chercher dans le registre national ; elles ne peuvent désigner une personne non inscrite qu’« en cas d’urgence ou lorsque le profil recherché n’est pas disponible ou pas inscrit », par une décision motivée (article 555/15 du Code judiciaire, selon le SPF Justice).

Vous ne « choisissez » donc pas l’expert judiciaire comme vous choisiriez un artisan. En revanche, vous pouvez vérifier dans le registre que la personne désignée y est bien inscrite et pour quelle spécialité. Si vous avez une remarque sur la désignation ou sur la mission confiée à l’expert, c’est votre avocat qui vous dira si et comment la faire valoir dans la procédure : les règles sont précises et les délais comptent.

Le coût de l’expertise judiciaire dépend de la mission et de sa durée ; nous le détaillons dans un guide à part consacré aux prix et aux honoraires.

Expert judiciaire, expert de partie ou expert amiable

Le mot « expert » recouvre trois situations bien différentes.

Notre bureau n’est pas expert judiciaire et ne figure pas au registre national. Il intervient comme expert de partie ou comme expert amiable. C’est souvent à ce titre qu’un propriétaire, un acheteur ou un locataire fait appel à un bureau d’expertise immobilière : pour faire constater un dommage avant qu’il ne disparaisse, pour mesurer l’ampleur d’un problème avant de décider d’aller en justice, ou pour être accompagné techniquement pendant une expertise judiciaire.

Bien choisir son expert de partie

L’expert de partie ne remplace pas l’expert judiciaire ; il vous aide à présenter une position technique claire et documentée. Quelques critères pour le choisir :

1. La spécialité réelle. Un litige sur la structure d’un bâtiment, sur un décompte de dégâts locatifs ou sur une valeur vénale n’appelle pas la même compétence. Demandez des exemples de missions comparables.
2. L’indépendance. Un expert qui a travaillé sur le chantier, qui a vendu le bien ou qui a un lien avec l’autre partie sera facilement contesté.
3. La méthode. Visite sur place, photos datées, mesures, description pièce par pièce, distinction nette entre ce qui est constaté et ce qui est supposé : c’est ce qui donne du poids à un rapport.
4. La clarté du devis. Mission décrite, déplacements, rapport écrit, éventuelle présence à des réunions : tout doit être prévu avant de commencer.
5. Les titres affichés. Vérifiez ce qu’ils recouvrent. Le titre d’expert judiciaire se contrôle dans le registre national ; les autres mentions (« agréé », « certifié », « membre de… ») se vérifient auprès de l’organisme cité.

Pour les questions de limites, de mesurage ou de bornage, c’est vers un géomètre-expert qu’il faut se tourner : voyez notre article sur la liste géomètre-expert Belgique. Et si vous cherchez une liste expert immobilier agréé, notre guide explique ce que ce mot recouvre, et ce qu’il ne recouvre pas.

Les autres expertises à ne pas confondre

Toutes les expertises immobilières ne sont pas liées à un litige. L’expertise bancaire pour un crédit hypothécaire sert à la banque pour apprécier la valeur du bien qu’elle finance ; l’expertise avant une vente aide à fixer un prix ou à anticiper les questions d’un acheteur ; l’état des lieux documente l’état d’un logement à l’entrée et à la sortie d’un bail. Aucune de ces missions ne fait de l’expert un expert judiciaire, même si leurs rapports peuvent un jour se retrouver dans un dossier devant le juge.

C’est d’ailleurs une bonne raison de les soigner : un état des lieux précis ou un constat daté, réalisé avant qu’un conflit n’éclate, est souvent l’une des premières pièces qu’un expert judiciaire demande à voir.

Préparer l’expertise judiciaire

Si une expertise judiciaire est ordonnée dans votre dossier, quelques réflexes aident à ne rien perdre :

• Rassemblez les pièces : bail et états des lieux, compromis et acte de vente, devis et factures de travaux, rapports antérieurs, échanges écrits avec l’autre partie.
• Conservez les preuves : photos datées, échantillons, éléments démontés. Ne faites pas disparaître un désordre avant qu’il ait été constaté, sauf urgence, et parlez-en d’abord à votre avocat.
• Faites constater tôt : un constat réalisé dès l’apparition du problème fige la situation, alors que l’expertise judiciaire peut intervenir des mois plus tard.
• Lisez la mission : la décision qui désigne l’expert précise les questions auxquelles il doit répondre. C’est sur ces questions que porteront vos observations.
• Répondez dans les délais : l’expert fixe ou reçoit des délais pour les observations des parties. Un avis technique envoyé trop tard risque de ne pas être pris en compte.

Chaque dossier est différent et la procédure d’expertise obéit à des règles précises du Code judiciaire. Pour savoir ce que vous pouvez demander au juge ou à l’expert, et à quel moment, adressez-vous à un avocat, qui travaillera utilement avec votre expert de partie.

En résumé : la liste officielle des experts judiciaires est le registre national du SPF Justice, consultable sur Just-on-web ; c’est le juge qui y choisit l’expert ; et c’est à vous de choisir, si vous le souhaitez, l’expert de partie qui préparera votre dossier technique.