Expert immobilier agréé : bien choisir son expert

Beaucoup de propriétaires, de locataires et d’acheteurs cherchent une liste expert immobilier agréé avant de confier une mission : un état des lieux, l’évaluation d’une maison, un examen avant achat ou un avis dans un litige. En Belgique, cette liste unique n’existe pas, et le mot « agréé » recouvre plusieurs réalités. Ce guide de nos guides sur le métier d’expert immobilier explique ce que chaque « agrément » garantit, où le vérifier et comment choisir un expert sur des critères concrets. Pour une vue d’ensemble du métier et de ses missions, commencez par notre article sur le rôle de l’expert immobilier.

Pourquoi il n’existe pas de liste unique des experts agréés

Le titre d’expert immobilier n’est pas protégé en tant que tel en Belgique. Aucune loi ne réserve ce titre à une profession, et aucun organisme public ne tient donc un registre des « experts immobiliers agréés ». Celui qui se présente comme expert immobilier peut être un géomètre-expert, un architecte, un agent immobilier, un ingénieur ou un professionnel formé à l’expertise sans appartenir à l’une de ces professions.

À l’inverse, plusieurs professions voisines sont réglementées, et chacune a son registre public. C’est là que se trouve la réponse à la question « cet expert est-il agréé ? » : il faut d’abord savoir de quel titre il se prévaut, puis vérifier ce titre au bon endroit.

Les quatre sens du mot « agréé »

L’agent immobilier agréé IPI

Selon le SPF Économie, toute personne qui souhaite exercer les activités d’agent immobilier en tant qu’indépendant doit être inscrite au tableau des titulaires ou sur la liste des stagiaires de l’IPI. Les agents inscrits doivent notamment disposer d’une assurance couvrant leurs activités professionnelles, respecter une déontologie et suivre une formation continue. L’IPI protège les titres d’agent immobilier, de syndic et de régisseur.

C’est donc le sens le plus courant de « agréé » dans l’immobilier : il concerne l’intermédiation (vente, location), la gestion et le syndic. L’agent immobilier peut donner un avis de valeur, mais cet agrément ne fait pas de lui un expert au sens d’un tiers neutre sans intérêt à la vente.

Le géomètre-expert inscrit au tableau

Depuis la loi du 9 février 2023, entrée en vigueur par un arrêté royal du 25 avril 2024, la profession et le titre de géomètre-expert sont protégés. Un Ordre des géomètres-experts a été créé ; il tient le tableau des professionnels inscrits. Le bornage de terrains et certains plans de délimitation leur sont réservés. Sur son site, l’Ordre cite aussi, parmi les domaines de ses membres, l’état des lieux et les évaluations immobilières. Pour trouver un professionnel inscrit près de chez vous, consultez notre article liste géomètre-expert Belgique.

L’expert judiciaire inscrit au registre national

Le SPF Justice précise que, sauf exceptions, seules les personnes inscrites au registre national des experts judiciaires peuvent être désignées par les autorités judiciaires. L’inscription est décidée par le ministre de la Justice, sur avis d’une commission d’agrément ; elle vaut six ans et est renouvelable. L’expert inscrit s’engage à une formation continue et à un code de déontologie axé sur l’indépendance et l’impartialité. Le registre est consultable par tous sur Just-on-web depuis mars 2022.

L’expert « agréé » par une banque ou un assureur

Une banque ou une compagnie d’assurances peut travailler avec une liste d’experts qu’elle a sélectionnés. Cet « agrément » est une relation commerciale entre l’établissement et l’expert : il ne correspond à aucun titre légal et ne se vérifie qu’auprès de l’établissement concerné.

Nous détaillons les agréments, les certifications privées et leur vérification dans notre guide sur l’expert immobilier certifié.

Vérifier une inscription, pas à pas

Avant de signer, prenez le temps de contrôler le titre annoncé :

1. Notez le nom exact de la personne et de la société qui vous remet l’offre, ainsi que son numéro d’entreprise.
2. Identifiez le titre revendiqué : agent immobilier, géomètre-expert, expert judiciaire, ou simplement expert immobilier.
3. Consultez le registre correspondant : le module de recherche de l’IPI pour un agent immobilier, la recherche en ligne de l’Ordre des géomètres-experts, le registre national sur Just-on-web pour un expert judiciaire.
4. Contrôlez la spécialité : un expert judiciaire est inscrit pour des domaines précis, un géomètre-expert n’exerce pas forcément toutes les missions.
5. Gardez une trace de votre vérification (capture d’écran datée), utile en cas de contestation.

Si le professionnel ne revendique aucun de ces titres, il n’y a rien à vérifier dans un registre : l’appréciation se fait alors sur les critères de la section suivante.

Le cas du crédit hypothécaire

C’est la situation où l’on entend le plus souvent parler d’« expert agréé ». Selon notaire.be, l’expertise demandée par le prêteur sert à déterminer la valeur vénale du bien qui sera donné en hypothèque, et la banque se réserve généralement le choix de l’expert. Wikifin rappelle que le montant que vous pouvez emprunter dépend notamment de la valeur estimée du bien après expertise.

Autrement dit, vous ne choisissez en principe pas l’expert de la banque. Vous pouvez en revanche, pour votre propre compte, faire examiner le bien par un expert indépendant avant de vous engager, par exemple pour connaître son état technique ou vérifier que le prix demandé est cohérent. Nous expliquons comment se déroule l’expertise bancaire pour un crédit hypothécaire et ce que vous pouvez en attendre.

Agent immobilier ou expert, selon la mission

Le bon interlocuteur dépend de la question que vous posez :

• vous voulez vendre et fixer un prix d’affichage : l’agent immobilier, inscrit à l’IPI, connaît le marché de sa zone ; son avis de valeur s’inscrit souvent dans un mandat de vente. Pour comparer les démarches, voyez notre page estimation maison par agence prix ;
• vous avez besoin d’une valeur motivée et neutre (partage, succession, séparation, négociation) : un expert sans intérêt à la vente, qui remet un rapport écrit ;
• vous devez borner un terrain ou établir un plan de délimitation : seul un géomètre-expert inscrit peut le faire ;
• un juge doit trancher un litige technique : il désigne un expert judiciaire inscrit au registre national ;
• vous louez ou récupérez un logement : un état des lieux contradictoire, dressé par un expert qui n’a de lien ni avec le bailleur ni avec le preneur.

Les critères de choix vérifiables

Au-delà du titre, ce sont les éléments concrets de l’offre qui font un bon choix. Voici ceux que vous pouvez contrôler vous-même avant de confier la mission.

Les questions à poser avant de signer

• Quel titre revendiquez-vous, et sous quelle référence puis-je le vérifier ?
• Avez-vous déjà réalisé ce type de mission pour un bien comparable ?
• Qui vous mandate, qui paie, et à qui le rapport sera-t-il remis ?
• Quels documents dois-je préparer avant la visite ?
• Dans quel délai recevrai-je le rapport, et sous quelle forme ?
• Votre assurance professionnelle couvre-t-elle cette mission ?

Comparer plusieurs experts

Demander deux ou trois offres pour la même mission, rédigées sur la même base, permet de comparer à périmètre égal : même bien, mêmes documents, même délai. Méfiez-vous d’une offre nettement plus basse qui ne précise ni le contenu du rapport ni le nombre de photos, ni la présence des parties. Pour une vue d’ensemble des bureaux actifs, de leurs services et de leurs tarifs, consultez notre comparatif des experts immobiliers.

Bruxelles, Wallonie ou fédéral, qui règle quoi

Les titres évoqués dans ce guide relèvent tous du niveau fédéral : l’accès à la profession d’agent immobilier et la protection du titre de géomètre-expert sont suivis par le SPF Économie, le registre des experts judiciaires par le SPF Justice. Ils valent donc de la même manière à Bruxelles et en Wallonie. Ce qui change d’une région à l’autre, ce sont les règles applicables à la mission elle-même, par exemple celles du bail d’habitation et de l’état des lieux, qui diffèrent entre la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale. Un bon expert connaît les règles de la région où se situe le bien.

En résumé : il n’existe pas de liste officielle des experts immobiliers agréés, mais trois registres publics permettent de vérifier les titres qui existent vraiment. Vérifiez le titre annoncé, puis choisissez sur des critères concrets : indépendance, compétence, mission écrite, rapport motivé et assurance.