Expertise en valeur vénale : déroulement

Partage d’un bien entre ex-conjoints, succession, rachat de la part d’un coïndivisaire, vente entre proches : tôt ou tard, il faut mettre un chiffre sur un bien, et ce chiffre doit tenir face à ceux qui le discuteront. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière décrit concrètement le déroulement d’une expertise en valeur vénale, de la demande au rapport. Pour les notions de base, commencez par notre définition de l’expertise immobilière.

Ce que l’on cherche à établir

La valeur vénale est, selon notaire.be, la valeur de vente du bien, établie par comparaison avec des biens semblables situés à proximité. Autrement dit : le prix qu’un acheteur et un vendeur raisonnables, sans contrainte particulière, s’accorderaient à payer pour ce bien, à une date donnée.

Ce n’est donc ni le prix affiché par le vendeur, ni le prix payé il y a quinze ans, ni le revenu cadastral. Ce n’est pas non plus la valeur locative, qui mesure le loyer qu’on peut obtenir d’un bien et fait l’objet d’une démarche distincte, présentée dans notre guide expertise de la valeur locative : déroulement. Pour le sens exact de la notion et les situations où elle est exigée, lisez notre article sur l’expertise en valeur vénale.

La valeur vénale sert de référence dans de nombreux dossiers : partage et sortie d’indivision, où notaire.be rappelle qu’on part de la valeur de l’immeuble, que l’on peut faire estimer si les propriétaires ne s’entendent pas ; succession, où le notaire peut recourir à une expertise ; contrôle fiscal, puisque la base des droits d’enregistrement ne peut jamais être inférieure à la valeur vénale du bien.

Les étapes d’une expertise en valeur vénale

Étape 1, définir la mission

Tout commence par une question simple : à quoi servira la valeur ? Un partage entre ex-conjoints, une déclaration de succession, une vente entre membres d’une famille, une discussion avec l’administration ou un litige ne demandent pas exactement le même travail. La mission précise :

• le bien concerné, avec son adresse et ses éventuelles dépendances (garage, jardin, parcelle séparée) ;
• le but de l’expertise et les personnes qui liront le rapport ;
• la date de référence de la valeur : aujourd’hui, ou une date passée, par exemple le jour d’un décès ;
• les hypothèses retenues : bien libre d’occupation ou loué, en l’état ou après travaux.

Lorsque plusieurs personnes ont des intérêts opposés, il est utile que la mission soit connue et acceptée de tous avant la visite. Un rapport commandé par une seule partie reste un rapport de partie : il sera d’autant plus convaincant qu’il est transparent sur sa mission et sa méthode.

Étape 2, réunir les documents

L’expert travaille sur le bien, mais aussi sur son dossier. Il vous demandera en général :

• le titre de propriété ou l’acte d’achat ;
• les plans, et le permis pour les transformations importantes ;
• le certificat PEB ;
• les renseignements urbanistiques dont vous disposez ;
• les factures des gros travaux (toiture, chauffage, châssis, électricité) ;
• pour un appartement, les statuts de la copropriété et les derniers décomptes de charges ;
• pour un bien loué, les baux en cours et le montant des loyers.

Un document manquant n’empêche pas l’expertise, mais il sera signalé : une annexe dont le statut urbanistique n’est pas documenté, par exemple, peut peser sur la valeur.

Étape 3, visiter le bien

La visite est le cœur de l’expertise. L’expert parcourt tout le bien, des caves aux combles, vérifie la composition et les surfaces, examine l’état des murs, des sols, de la toiture, des menuiseries et des installations, et note ce qui influence la valeur : luminosité, orientation, vis-à-vis, nuisances, qualité des finitions, travaux à prévoir. Il prend des photos datées et relève les mesures utiles.

C’est aussi pendant la visite qu’apparaissent les éléments qu’aucune base de données ne connaît : humidité en cave, fissure, toiture en fin de vie, pièce aménagée sans autorisation. Une visite reste cependant visuelle : sans sondage ni démontage, l’expert ne peut pas se prononcer sur ce qui est caché derrière une finition. Un bon rapport le dit clairement. Dans un dossier porté jusqu’en cassation, la requête reproduit ainsi la réserve d’un rapport d’expertise de valeur vénale : il n’était « pas possible de formuler un avis formel sur des éléments structurels et techniques peu visibles du bien ».

Étape 4, comparer avec des ventes réelles

Pour calculer la valeur vénale d’un bien immobilier, la méthode de référence est la comparaison : l’expert recherche des ventes récentes de biens semblables dans le même secteur, puis les ajuste pour tenir compte des différences avec le bien expertisé (surface, état, confort, jardin, garage, performance énergétique, situation dans la rue).

Selon le type de bien, d’autres approches viennent compléter ou contrôler la comparaison :

L’expert explique quelle approche il retient et pourquoi. Pour un bien divisé en plusieurs logements, le raisonnement par le rendement prend souvent plus de place ; c’est le sujet de nos articles liés. Si vous hésitez entre une estimation par une agence ou par un expert, gardez en tête que l’agent estime en vue d’une mise en vente, alors que l’expert motive sa valeur pour qu’elle puisse être discutée par un tiers.

Étape 5, rédiger le rapport

Le rapport rassemble tout ce qui précède. On y trouve en principe :

1. l’identité du demandeur, le but de la mission et la date de référence ;
2. la description du bien : situation, composition, surfaces, état, équipements ;
3. la situation juridique et urbanistique connue, avec les documents consultés ;
4. les références de ventes retenues et les corrections appliquées ;
5. la méthode et le raisonnement qui mènent au chiffre ;
6. la conclusion, parfois sous forme de valeur unique, parfois de fourchette ;
7. les limites : parties non visitées, documents manquants, hypothèses.

C’est cette transparence qui distingue un rapport d’un simple chiffre. Pour une vue d’ensemble sur l’expertise valeur vénale immobilier et ses usages, voyez aussi notre dossier estimation.

Ce qui fait varier la valeur

Deux biens voisins, de même surface, peuvent avoir des valeurs vénales très différentes. Les facteurs qui reviennent le plus souvent :

• l’état général et le montant des travaux à prévoir ;
• la performance énergétique, attestée par le certificat PEB ;
• la situation : rue, quartier, nuisances, accès aux transports et aux commerces ;
• la situation urbanistique : une transformation non autorisée peut peser lourd ;
• l’occupation : un bien loué ne se vend pas comme un bien libre ;
• les droits de tiers : usufruit, servitude, mitoyenneté mal définie.

Un défaut grave découvert plus tard peut aussi remettre la valeur en question. Les vices qui ne se voient pas à l’œil nu échappent en partie à l’expertise de valeur ; notaire.be conseille d’ailleurs, avant tout achat, de visiter plusieurs fois et de faire appel à un expert pour les aspects techniques.

Si la valeur est contestée

Une valeur vénale n’est jamais une vérité absolue : c’est une opinion motivée. Si un autre intéressé la conteste, plusieurs voies existent :

• discuter le rapport point par point : références retenues, corrections, état constaté ;
• faire établir un second rapport par un autre expert, puis confronter les deux ;
• désigner un expert commun, choisi ensemble, dont les parties acceptent à l’avance les conclusions ;
• en cas de blocage, saisir le juge, qui peut ordonner une expertise judiciaire.

Côté fiscal, notaire.be décrit une procédure propre : si l’administration estime que le prix déclaré est inférieur à la valeur vénale, elle adresse un avis de sous-estimation ; à défaut d’accord, un ou deux experts indépendants procèdent à une expertise de contrôle, désignés de commun accord ou par le juge de paix. Le supplément de droits est alors augmenté d’une amende, et les frais d’expertise peuvent être mis à charge du redevable lorsque l’écart dépasse un huitième de la base imposable.

Notre façon de travailler

Nos experts immobiliers indépendants interviennent comme experts de partie ou comme experts communs désignés d’un commun accord, à Bruxelles et en Wallonie. Nous ne sommes ni experts judiciaires, ni géomètres-experts : si un juge est saisi, c’est lui qui désigne l’expert judiciaire. L’expertise est établie sur devis, en fonction du bien et du but de la mission.

En résumé : une expertise en valeur vénale suit toujours le même fil, de la mission au rapport, en passant par les documents, la visite et la comparaison avec des ventes réelles. C’est la qualité de chacune de ces étapes qui rend le chiffre final crédible.