Expertise en valeur vénale : définition et rôle

Dans un acte d’achat, une déclaration de succession ou un dossier de crédit, un mot revient sans cesse : la valeur vénale. Chacun croit la connaître, mais on la confond souvent avec le prix affiché, le prix payé ou le revenu cadastral. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière donne la définition de la valeur vénale immobilière retenue en Belgique et explique le rôle de l’expertise en valeur vénale. Pour le cadre général de la démarche, voyez notre article sur la définition de l’expertise immobilière.

La définition de la valeur vénale

Le SPF Finances la définit simplement : c’est le prix que vous pouvez obtenir de votre habitation ou de votre terrain lors d’une vente dans des circonstances normales. On parle aussi de valeur de marché.

Chaque mot de cette définition compte :

• un prix que l’on peut obtenir : ce n’est pas le prix espéré, ni le prix affiché, mais celui qu’un acheteur paierait réellement ;
• lors d’une vente : on raisonne comme si le bien était mis en vente, même s’il ne l’est pas, par exemple dans une succession ;
• dans des circonstances normales : un vendeur qui n’est pas pressé, un acheteur qui n’a pas de raison particulière de surpayer, un bien proposé de façon ordinaire sur le marché, sans lien de famille ou d’affaires qui fausserait le prix.

À cela s’ajoute une dimension que la définition sous-entend : la date. Une valeur vénale se donne toujours à un jour précis, celui de l’acte, du décès ou de la donation. Pour une succession, le SPF Finances précise ainsi que c’est la valeur vénale au jour du décès qui doit être déclarée.

Ce que la valeur vénale n’est pas

Le prix de vente et la valeur vénale coïncident dans la plupart des ventes ordinaires. Ils peuvent s’écarter dans une vente entre proches, une vente pressée ou un achat par un voisin prêt à payer davantage pour agrandir sa parcelle. La valeur locative, elle, mesure ce que le bien rapporte en loyer ; notre guide sur l’expertise appartement location traite ce cas.

Le rôle de la valeur vénale en Belgique

Droits d’enregistrement lors d’un achat

Les droits d’enregistrement se calculent sur le prix convenu et les charges de la vente, mais la base imposable ne peut pas être inférieure à la valeur vénale du bien. Si l’administration estime le prix trop bas, elle apprécie la valeur à partir de points de comparaison, des biens semblables situés à proximité, et vous communique son évaluation. À défaut d’accord, une expertise de contrôle peut être demandée dans les deux ans. La Fédération du notariat précise que l’administration tient compte d’éléments comme des réparations urgentes ou un mauvais état intérieur, et que l’insuffisance d’au moins un huitième entraîne des droits complémentaires, une amende et la charge des frais d’expertise. En Wallonie et à Bruxelles, ces droits sont perçus par le SPF Finances ; la Flandre les perçoit elle-même.

Succession et donation

Dans une déclaration de succession, les héritiers déclarent la valeur vénale des immeubles au jour du décès. Ils peuvent l’estimer eux-mêmes à partir de ventes récentes de biens comparables, ou la faire fixer, à leurs frais, par un ou trois experts dans le cadre d’une expertise préalable, demandée avant le dépôt de la déclaration : cette valeur lie alors les héritiers et l’administration. Les droits de donation se calculent eux aussi sur la valeur vénale du bien donné.

Crédit hypothécaire

La banque qui prête sur hypothèque veut connaître la valeur de sa garantie. La Fédération du notariat range les frais d’expertise parmi les frais liés au crédit : l’expertise sert à déterminer la valeur vénale du bien donné en hypothèque.

Partage, indivision et divorce

Quand un bien appartient à plusieurs personnes, la valeur vénale sert de base au partage : vente et répartition du prix, ou rachat des parts par l’un d’eux moyennant une soulte. Une valeur admise par tous évite de discuter en même temps de la valeur et du partage.

Comment une expertise établit la valeur vénale

L’expertise en valeur vénale ne consiste pas à « donner un chiffre ». Elle suit une démarche que le rapport doit rendre vérifiable :

1. La mission : but de l’expertise, bien concerné, date de référence (jour de l’acte, du décès, du partage).
2. La visite : état du bien, surfaces, équipements, performance énergétique, défauts, travaux à prévoir, occupation.
3. Les documents : titre de propriété, plans, renseignements urbanistiques, certificat PEB, bail éventuel, informations sur le sol (à Bruxelles, par exemple, l’attestation du sol qu’un vendeur doit fournir).
4. La méthode : le plus souvent la comparaison avec des ventes récentes de biens semblables, ajustées ; pour un bien de rapport, la capitalisation du loyer ; pour un bien atypique, un recoupement de plusieurs approches.
5. Le rapport : valeur retenue, références, calculs, hypothèses et réserves.

Un bien loué ne vaut pas toujours autant qu’un bien libre, un bien à rénover autant qu’un bien en parfait état, une maison sur un terrain divisible autant qu’une maison sur une parcelle étroite : ce sont ces écarts que l’expert explique. Si vous voulez d’abord une première idée par vous-même, notre guide sur le calcul valeur vénale immobilier décrit la méthode et ses limites.

Les facteurs qui font varier la valeur vénale

Deux biens de même surface dans la même rue peuvent avoir des valeurs vénales très différentes. Les principaux facteurs que l’expert examine sont :

• la localisation fine : rue, voisinage, orientation, proximité des commerces, des écoles et des transports ;
• l’état et les travaux à prévoir : toiture, châssis, installations, humidité, stabilité ; la Fédération du notariat cite d’ailleurs les réparations urgentes et le mauvais état intérieur parmi les éléments que l’administration prend en compte ;
• la performance énergétique : un certificat PEB défavorable annonce des travaux que l’acheteur intégrera dans son prix ;
• la situation juridique : bien loué ou libre, servitudes, indivision, usufruit ;
• la situation urbanistique : conformité des aménagements, possibilités d’extension ou de division ;
• le marché au jour de référence : une valeur vénale suit le marché, elle n’est pas figée.

C’est pourquoi une valeur relevée pour un bien voisin, ou une moyenne par commune, ne peut jamais être reprise telle quelle : elle doit être ajustée aux caractéristiques propres du bien expertisé.

Estimation ou expertise en valeur vénale

Le mot « estimation » est souvent utilisé pour une première approche, par un agent immobilier ou en ligne, en vue d’une mise en vente. L’expertise en valeur vénale vise un destinataire exigeant, administration, notaire, cohéritiers ou juge, et doit pouvoir être justifiée point par point. Pour l’approche côté estimation, voyez notre article sur l’expertise valeur vénale immobilier.

Le professionnel compte autant que la méthode : indépendance vis-à-vis des parties, connaissance du marché local, clarté du rapport. Le titre d’expert immobilier n’étant pas protégé, notre guide c’est quoi un expert immobilier vous aide à savoir quoi vérifier. Notre bureau réalise ces expertises en tant qu’expert indépendant, sur devis ; il n’intervient pas comme expert judiciaire.

En résumé : la valeur vénale est le prix obtenable, à une date, dans des circonstances normales ; elle sert de base aux droits d’enregistrement, de succession et de donation, au crédit et au partage, et l’expertise a pour rôle de la rendre motivée, datée et vérifiable.