Expert judiciaire immobilier : rôle, mission et comment le saisir

Malfaçons après des travaux, défaut caché découvert après un achat, dégâts importants à la sortie d’un locataire, désaccord sur la valeur d’un bien en indivision : lorsqu’un litige immobilier repose sur une question technique, le juge peut confier à un expert le soin de l’éclairer. Ce guide de nos guides sur l’expertise immobilière explique qui est l’expert judiciaire immobilier en Belgique, comment il est désigné, comment se déroule sa mission et comment vous y préparer. Pour les notions de base (expertise amiable, rapport, méthode), commencez par notre définition de l’expertise immobilière.

Qu’est-ce qu’un expert judiciaire immobilier

L’expert judiciaire est un professionnel à qui un juge confie une mission précise : faire des constatations ou donner un avis d’ordre technique sur une question qu’il ne peut pas trancher seul. En matière immobilière, il s’agit le plus souvent de décrire des désordres et leurs causes, d’évaluer des travaux de réparation, de chiffrer un préjudice ou de déterminer la valeur d’un bien.

Depuis la loi du 10 avril 2014, le titre est protégé. Cette loi a créé le registre national des experts judiciaires : seules les personnes inscrites dans ce registre, sur décision du ministre de la Justice, peuvent porter le titre d’expert judiciaire et accepter des missions en cette qualité. Les règles d’inscription figurent aujourd’hui aux articles 555/6 à 555/16 du Code judiciaire, en vigueur depuis décembre 2019.

Les expressions courantes « expert immobilier agréé auprès des tribunaux », « expert immobilier près les tribunaux » ou « expert assermenté » désignent en pratique ce même statut. Méfiez-vous des formules vagues : le seul critère vérifiable est l’inscription au registre. À l’inverse, le titre d’« expert immobilier » seul est libre ; notre article c’est quoi un expert immobilier détaille ce qu’il recouvre.

Le registre national des experts judiciaires

Le registre est tenu par le SPF Justice. Selon les conditions d’inscription publiées par le SPF Justice, le candidat doit notamment :

• être ressortissant d’un État membre de l’Union européenne ou y résider légalement ;
• ne pas avoir été condamné à une peine, même avec sursis, hormis pour une infraction au code de la route ;
• justifier d’une expérience pertinente de cinq ans au cours des huit années précédant la demande, avec un diplôme dans le domaine, ou, à défaut de diplôme, de quinze ans au cours des vingt dernières années ;
• détenir un certificat en connaissances juridiques obtenu après une formation reconnue par le SPF Justice, sauf dispense.

L’inscription est valable six ans et se renouvelle. L’expert prête serment devant la cour d’appel du ressort de son domicile. Les demandes se font en ligne, via la plateforme Just-on-web.

Depuis mars 2022, ce registre est accessible au public sur Just-on-web : vous pouvez y vérifier qu’un professionnel est bien inscrit et dans quelle spécialité. Les autorités judiciaires doivent y rechercher l’expert en priorité ; un professionnel non inscrit ne peut être désigné qu’en cas d’urgence ou lorsque le profil recherché n’est pas disponible, par une décision motivée (article 555/15 du Code judiciaire).

Quand le juge ordonne une expertise judiciaire

L’expertise judiciaire est régie par les articles 962 et suivants du Code judiciaire. Le juge peut l’ordonner pour la solution d’un litige porté devant lui ou en cas de menace objective et actuelle d’un litige. Il désigne l’expert, fixe sa mission et le délai dans lequel le rapport doit être déposé. Surtout, le Code judiciaire précise que le juge n’est pas tenu de suivre l’avis de l’expert : le rapport éclaire la décision, il ne la dicte pas.

Les situations les plus fréquentes en immobilier :

Pour un défaut découvert après un achat, la question juridique (vice caché, délai, responsabilité du vendeur) relève de votre avocat : notre guide avocat vice caché immobilier explique comment se répartissent les rôles. Lorsqu’un litige porte sur la valeur ou les revenus d’un bien loué, l’avis d’un expert en investissement immobilier peut aussi être utile en amont.

Comment saisir un expert judiciaire

Contrairement à ce que laisse entendre la question « comment saisir un expert judiciaire », un particulier ne peut pas mandater directement un expert judiciaire. Il demande au juge, en général par l’intermédiaire de son avocat, d’ordonner une expertise. Selon l’objet et le montant du litige, ce sera le juge de paix (par exemple pour la plupart des litiges de bail) ou un autre tribunal ; en cas d’urgence, la demande peut être portée en référé.

La demande est d’autant plus convaincante qu’elle est documentée : photos datées, état des lieux, devis, échanges écrits avec l’autre partie, et si possible un premier avis technique amiable. Les parties peuvent proposer un expert ou s’accorder sur un nom ; le juge décide.

Le déroulement de l’expertise judiciaire

La réunion d’installation

La réforme de l’expertise (loi du 15 mai 2007, ajustée ensuite, comme l’explique le communiqué du SPF Justice sur l’expertise mise au point) a structuré le début de la mission autour d’une réunion d’installation. L’expert y rencontre les parties, recueille les documents utiles, organise le calendrier des visites et fait connaître une estimation de ses frais.

Des travaux contradictoires

Toute l’expertise se déroule contradictoirement : les parties sont convoquées aux visites, reçoivent les pièces et peuvent faire valoir leur point de vue. Chaque partie peut se faire assister d’un conseiller technique de son choix, qui assiste aux visites et formule des observations techniques.

Les observations des parties et le rapport final

Avant de conclure, l’expert communique ses constatations et, le cas échéant, son avis provisoire. Les parties formulent leurs observations dans le délai fixé, et l’expert doit y répondre dans son rapport final. Ce rapport, signé et assorti du serment prévu par la loi, est déposé au greffe et communiqué aux parties. Il contient en principe le rappel de la mission, les constatations, les photographies et documents utiles, la discussion des observations et un avis motivé.

Provision et honoraires

Le juge fixe une provision consignée au début de la mission, en général par la partie qui demande l’expertise. Les honoraires et frais de l’expert sont ensuite contrôlés par le juge et entrent dans les dépens, dont la charge finale dépend de l’issue du litige.

Récusation, observations et contestation

Si vous avez un motif sérieux de douter de l’impartialité de l’expert (lien avec une partie, intérêt dans l’affaire), le Code judiciaire organise une procédure de récusation, à introduire rapidement dans les formes prévues. Pour le reste, un rapport d’expertise n’est pas un jugement : on n’en fait pas appel. On le discute, par des observations argumentées pendant l’expertise, puis devant le juge, qui peut demander des explications, un complément ou une nouvelle expertise. Faites examiner ces démarches et leurs délais par votre avocat.

Expert judiciaire, expert de partie et expertise amiable

Notre bureau n’est pas inscrit comme expert judiciaire : il intervient comme expert de partie, c’est-à-dire comme conseil technique d’une partie, et pour des expertises amiables. Selon la question, d’autres professionnels peuvent être plus indiqués : un ingénieur en stabilité pour une fissure structurelle, ou un géomètre expert Belgique pour une limite de propriété ou un mesurage, le titre de géomètre-expert étant, lui, réglementé.

Avant le procès, une expertise amiable bien documentée

Beaucoup de litiges se règlent avant d’arriver devant le juge. Une expertise amiable réalisée tôt, en invitant l’autre partie à y assister, fixe l’état du bien à une date donnée, objective les désordres et sert de base à une négociation. Si le dossier va en justice, elle ne remplace pas l’expertise judiciaire, mais elle aide à formuler la demande, à cibler la mission et à préparer les observations. La réforme de l’expertise a d’ailleurs voulu laisser une place plus large aux accords amiables en cours de procédure.

En résumé : l’expert judiciaire immobilier est un professionnel inscrit au registre national, désigné par le juge et tenu à l’impartialité ; vous ne le choisissez pas, mais vous pouvez préparer la demande, suivre chaque étape et vous faire assister d’un expert de partie.