Réception provisoire des travaux : délais

Les travaux touchent à leur fin et une question revient toujours : quand faut-il faire la réception provisoire, et combien de temps attendre ensuite avant la réception définitive ? Les réponses varient selon que votre contrat relève de la loi Breyne, d’un marché public ou d’un contrat d’entreprise ordinaire. Ce guide de nos guides réception et construction neuve reprend ces délais un par un. Pour la procédure complète, commencez par notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

Une double réception, deux dates à retenir

Pour la réception provisoire définition, retenez qu’il s’agit de l’acte par lequel le maître de l’ouvrage, ou l’acquéreur, constate l’achèvement des travaux et les accepte, avec ou sans réserves. La réception définitive vient plus tard et clôt la période pendant laquelle les réserves doivent être levées et les défauts apparus à l’usage signalés.

Dans les deux cas, la Wallonie rappelle que la réception ne se prouve que par un écrit établi contradictoirement entre les parties, en général un procès-verbal signé par l’entrepreneur, l’architecte et le maître de l’ouvrage. La date de ce procès-verbal est le point de départ de la plupart des délais décrits ci-dessous : vérifiez qu’elle y figure clairement.

Quand organiser la réception provisoire

À l’achèvement des travaux

Aucun texte général ne fixe un délai en jours ou en mois pour la réception provisoire d’un chantier privé. Elle se fait lorsque l’ouvrage est achevé et peut être examiné. Sous la loi du 9 juillet 1971, dite loi Breyne, le contrat doit indiquer « le mode de réception » (article 7, g) : relisez la clause, qui précise souvent qui convoque, dans quel délai et en présence de qui. Si c’est à vous de la solliciter, notre modèle de demande de réception provisoire vous aide à le faire par écrit.

Les « 3, 6 ou 12 mois », une idée reçue

On lit parfois qu’une réception provisoire devrait intervenir 3, 6 ou 12 mois après la fin des travaux, ou qu’un délai « classique » de 12 mois s’appliquerait en toute hypothèse. Les textes consultés ne prévoient rien de tel. Le seul délai légal d’un an qui revient souvent concerne l’intervalle minimal entre la réception provisoire et la réception définitive sous la loi Breyne, et le délai de garantie par défaut d’un marché public. Votre contrat peut toutefois fixer d’autres durées : c’est lui qu’il faut relire.

Ne pas occuper le bien trop tôt

Sous la loi Breyne, l’article 2, § 2, de l’arrêté royal du 21 octobre 1971 présume que l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage qui occupe ou utilise le bien en accepte tacitement la réception provisoire, sauf preuve contraire. Emménager avant la visite revient donc, en principe, à raccourcir le délai à zéro. Si vous n’avez pas le choix, écrivez à l’entrepreneur que l’occupation ne vaut pas acceptation et joignez la liste des défauts.

Répondre à une demande dans les quinze jours

Le même article prévoit une seconde présomption. Si vous laissez sans suite la demande écrite du vendeur ou de l’entrepreneur de réceptionner à une date déterminée, et que, dans les quinze jours qui suivent la sommation qu’il vous fait signifier par huissier, vous ne comparaissez pas à la date fixée, vous êtes présumé agréer les travaux, provisoirement ou définitivement selon le cas. Cette présomption ne s’applique pas aux parties communes d’un immeuble. Pour le détail de ces règles, voyez notre guide sur la loi Breyne réception provisoire.

Les délais dans un marché public

Les marchés publics de travaux ont, eux, un calendrier précis, fixé par l’article 92 de l’arrêté royal du 14 janvier 2013 :

Ces délais supposent que les résultats des vérifications, réceptions techniques et épreuves prescrites soient connus. Si des conditions météorologiques défavorables empêchent de constater l’état de l’ouvrage, l’impossibilité est actée par procès-verbal et le constat a lieu dans les quinze jours qui suivent la fin de cette impossibilité. Ces règles ne s’appliquent pas à un contrat privé, sauf si celui-ci les reprend expressément.

De la réception provisoire à la définitive

Un an au moins sous la loi Breyne

L’article 9 de la loi Breyne interdit la réception définitive avant qu’« il se soit écoulé un an depuis la réception provisoire ». Pour un appartement, les parties communes, accès compris, doivent en outre avoir été réceptionnées définitivement, de sorte qu’une habitabilité normale soit assurée. Ce délai d’un an est un minimum : il peut être plus long si le contrat le prévoit ou si les parties communes ne sont pas prêtes. Une clause qui le raccourcirait serait réputée non écrite (article 13).

Selon le contrat, dans les autres cas

Hors loi Breyne et hors marché public, la durée qui sépare les deux réceptions est celle que prévoit le contrat. Une durée d’un an est fréquente, mais n’est pas imposée. Si votre contrat ne parle que d’une seule réception, elle vaut alors pour l’ensemble.

Mettre l’année à profit

Pendant cette période, tenez un relevé daté des interventions de l’entrepreneur et des défauts qui apparaissent : fissures, humidité, menuiseries, installations. C’est ce relevé, comparé au procès-verbal de la réception provisoire, qui vous permettra de préparer la réception définitive.

Les délais qui démarrent à la réception provisoire

La signature du procès-verbal provisoire fait courir plusieurs délais et produit des effets immédiats :

• le transfert des risques : sous la loi Breyne, il ne peut s’opérer avant la réception provisoire, ou, pour un appartement, avant celle des parties privatives (article 5) ;
• le cautionnement : celui de l’entrepreneur agréé, égal à 5 % du prix du bâtiment, est libéré pour moitié à la réception provisoire, l’autre moitié à la définitive (arrêté royal de 1971, article 3) ; la même règle vaut dans un marché public (article 93 de l’arrêté de 2013) ;
• la responsabilité décennale : la loi du 31 mai 2017 fait courir l’assurance décennale obligatoire pendant dix ans « à partir de l’agréation des travaux » ; dans un marché public, le commentaire officiel de l’arrêté de 2013 indique que la réception provisoire fait courir le délai de garantie et celui de la responsabilité décennale.

On lit parfois que la réception définitive « déclencherait » la responsabilité décennale. Ce n’est pas ce que disent les textes consultés : la réception définitive intervient après et ne fait pas redémarrer ce délai. L’assurance décennale exclut par ailleurs les dommages apparents ou connus au moment de la réception provisoire : un défaut visible ce jour-là doit figurer en réserve.

Pour les défauts qui ne se révèlent que plus tard, d’autres règles et d’autres délais s’appliquent ; notre guide sur les délais pour vice caché immobilier fait le point.

Le cas de l’installation électrique

Le contrôle d’une installation électrique par un organisme habilité relève d’une réglementation distincte de la réception des travaux au sens du contrat. Un rapport de contrôle favorable ne vaut pas réception provisoire, et une réception provisoire signée ne dispense pas de ce contrôle. Demandez à l’entrepreneur quand il est prévu, et joignez son rapport à votre dossier de réception.

Préparer la réception à temps

Quelques semaines avant l’achèvement annoncé, relisez la clause de réception de votre contrat, rassemblez les plans et le cahier des charges, et organisez une visite préalable si possible. Notre bureau, qui n’est pas un bureau d’architecture, peut vous accompagner le jour de la réception, maison ou appartement, relever les défauts visibles et vous aider à rédiger les réserves. Mission sur devis, en Wallonie et à Bruxelles.

En résumé : la réception provisoire n’a pas de délai légal en mois ; elle suit l’achèvement, selon le mode prévu au contrat. Sous la loi Breyne, un an au moins la sépare de la définitive ; dans un marché public, les délais de quinze jours et le délai de garantie d’un an par défaut sont fixés par l’arrêté royal de 2013. La date de la réception provisoire est celle qui compte le plus : faites-la figurer clairement.