Réception définitive des travaux : lettre de demande

Un an après la réception provisoire, beaucoup d’acquéreurs attendent que le promoteur ou l’entrepreneur se manifeste. Parfois, rien ne vient. Parfois, une lettre arrive, qu’il faut savoir lire. Ce guide de nos guides réception et construction neuve explique comment rédiger ou traiter une demande de réception définitive, et propose deux modèles de lettre. Pour le mécanisme complet des deux étapes, voyez d’abord notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

La demande de réception définitive, à quoi sert-elle

La réception définitive clôt la relation entre le maître de l’ouvrage et l’entrepreneur, ou entre l’acquéreur et le promoteur. Elle suppose une visite, puis un procès-verbal. Encore faut-il que l’une des parties prenne l’initiative : c’est le rôle de la demande.

Sous la loi Breyne, l’arrêté royal du 21 octobre 1971 envisage expressément « la requête écrite du vendeur ou de l’entrepreneur d’effectuer la réception à une date déterminée ». Mais aucun texte consulté n’interdit à l’acquéreur ou au maître de l’ouvrage de la demander lui-même. Si l’année est écoulée et que des réserves traînent, prendre l’initiative est souvent la meilleure façon de faire avancer le dossier.

Le contrat reste la première référence. L’article 7 de la loi Breyne impose qu’il indique « le mode de réception » : relisez cette clause, elle précise souvent qui convoque, dans quel délai et sous quelle forme.

Quand envoyer la demande

Sous la loi Breyne

La loi Breyne s’applique notamment à la vente d’une maison ou d’un appartement à construire et au contrat de construction lorsque l’acquéreur ou le maître de l’ouvrage paie avant l’achèvement (article 1). Dans ce cadre, l’article 9 de la loi fixe un plancher : la réception définitive « ne peut avoir lieu qu’après qu’il se soit écoulé un an depuis la réception provisoire ». Pour un appartement, les parties communes, y compris les accès, doivent en outre avoir déjà été réceptionnées définitivement.

Envoyer la demande avant l’échéance pour une visite fixée après l’anniversaire de la réception provisoire est une façon pratique d’éviter les mois d’attente. Vérifiez la date exacte sur le procès-verbal provisoire : c’est elle qui compte.

Hors loi Breyne

Pour des travaux de rénovation dans une maison que vous possédez déjà, ou lorsqu’aucun paiement n’est exigé avant l’achèvement, la loi Breyne ne s’applique pas. C’est alors le contrat d’entreprise ou le cahier des charges qui prévoit, ou non, une seconde réception et son délai. S’il ne dit rien, une réception unique a peut-être déjà clos le chantier : faites-vous conseiller avant d’écrire.

Ce que doit contenir la lettre

Aucun modèle n’est imposé par les textes consultés. Une demande utile comporte néanmoins :

• l’identité des parties et les références du contrat (type de contrat, date, acte notarié le cas échéant) ;
• l’adresse du bien, et pour un appartement le numéro de lot ;
• la date de la réception provisoire, avec en annexe le procès-verbal ;
• la liste des réserves de ce procès-verbal, en indiquant celles qui sont levées et celles qui restent ouvertes ;
• les défauts apparus depuis, décrits et photographiés ;
• deux ou trois propositions de date pour la visite ;
• une demande de confirmation écrite.

Envoyez-la par recommandé : c’est la preuve de la date et du contenu de votre demande. Gardez une copie de la lettre et de la preuve de dépôt avec votre dossier de chantier.

Modèle 1, l’acquéreur demande la réception définitive

Cette trame est à adapter à votre contrat ; complétez chaque champ entre crochets.

[Vos nom et adresse] [Dénomination et adresse du vendeur ou de l’entrepreneur]

Envoi recommandé, [lieu], le [date]

Objet : demande de réception définitive, [adresse du bien, lot]

Madame, Monsieur,

La réception provisoire du bien cité en objet a eu lieu le [date], par procès-verbal signé par les deux parties, dont vous trouverez copie en annexe. Plus d’un an s’étant écoulé depuis cette date, je vous demande de procéder à la réception définitive, conformément à [l’article 9 de la loi du 9 juillet 1971 / la clause (numéro) de notre contrat].

À ce jour, les réserves suivantes du procès-verbal provisoire ne sont pas levées : [numéro et description de chaque réserve]. Par ailleurs, les défauts suivants sont apparus depuis la réception provisoire : [description, localisation, photos numérotées en annexe].

Je vous propose de tenir la visite à l’une des dates suivantes : [dates et heures]. Je vous remercie de me confirmer par écrit la date retenue et, d’ici là, de faire exécuter les travaux nécessaires.

Veuillez agréer, Madame, Monsieur, mes salutations distinguées.

[Signature]

Annexes : procès-verbal de réception provisoire, photos.

Modèle 2, répondre à la demande de l’entrepreneur

Si c’est l’entrepreneur ou le promoteur qui vous écrit, ne laissez pas le courrier sans suite. Sous la loi Breyne, l’acquéreur qui laisse sans suite la requête écrite, puis ne comparaît pas à la date fixée dans une sommation par exploit d’huissier, dans les quinze jours qui suivent, est présumé agréer les travaux. Cette règle ne s’applique pas à la réception des parties communes.

Une réponse type tient en quelques lignes :

« J’accuse réception de votre demande du [date]. Je serai présent à la visite de réception définitive le [date proposée] / je vous propose de la tenir le [autre date]. Je vous signale d’ores et déjà que les réserves [numéros] du procès-verbal provisoire ne sont pas levées et que les défauts suivants sont apparus : [liste]. »

Si l’ouvrage n’est manifestement pas en état d’être accepté, la réponse devient un refus : il est notifié, avec ses motifs, par lettre recommandée à la poste adressée au vendeur ou à l’entrepreneur.

Après la lettre, la visite et le procès-verbal

La demande n’est qu’un début. La réception elle-même se prouve, sous la loi Breyne, par « un acte écrit et contradictoire des parties ». Le jour de la visite, reprenez les réserves une à une et faites acter leur levée ou non dans le procès-verbal ; notre modèle PV de réception définitive des travaux vous donne une trame commentée.

Lorsque l’entrepreneur est agréé, son cautionnement de 5 % du prix du bâtiment est libéré par moitiés, la seconde à la réception définitive. Dans les quinze jours de sa demande, l’acquéreur donne mainlevée ; passé ce délai, l’entrepreneur a droit à un intérêt au taux légal sur la part non libérée. Ne signez donc la mainlevée qu’une fois la réception définitive actée.

Et la réception provisoire

La logique est la même pour la première étape : une demande écrite, des propositions de date, une visite et un procès-verbal. Si vous en êtes encore là, lisez notre guide sur la demande de réception provisoire, qui propose sa propre lettre type.

Et dans un marché public

Pour mémoire, les marchés publics de travaux suivent un autre texte : l’arrêté royal du 14 janvier 2013 prévoit qu’un procès-verbal de réception définitive ou de refus est dressé dans les quinze jours qui précèdent l’expiration du délai de garantie, et qu’après un refus, l’entrepreneur informe l’adjudicateur, par envoi recommandé ou électronique daté, que l’ouvrage est en état. Le cahier des charges type des bâtiments du Service public de Wallonie renvoie à cette règle. Ces dispositions ne concernent pas un particulier qui achète sur plan.

Les erreurs fréquentes

Quelques maladresses reviennent souvent dans les dossiers de réception définitive :

• écrire trop tôt : sous la loi Breyne, une demande pour une visite antérieure au premier anniversaire de la réception provisoire ne peut pas aboutir ;
• oublier les parties communes : pour un appartement, la réception définitive des communs, accès compris, doit précéder celle de votre lot ; renseignez-vous sur son état d’avancement avant d’écrire ;
• rester vague : « il reste des problèmes » ne permet ni à l’entrepreneur d’agir, ni à vous de prouver ce que vous aviez signalé ; chaque point doit être décrit et localisé ;
• négliger les défauts nouveaux : la réception définitive est aussi l’occasion de signaler ce qui est apparu à l’usage pendant l’année ;
• envoyer un simple courriel : il n’est pas interdit, mais il prouve mal la date et le contenu de votre demande ;
• signer la mainlevée trop vite : la libération de la seconde moitié du cautionnement suit la réception définitive, pas la demande.

Enfin, n’écrivez jamais dans votre demande que « tout est en ordre » si ce n’est pas le cas : ce courrier pourrait vous être opposé plus tard.

En résumé : sous la loi Breyne, attendez au moins un an après la réception provisoire, écrivez par recommandé en rappelant les réserves ouvertes et en proposant des dates, et répondez toujours à la demande de l’autre partie. La réception elle-même se fait ensuite sur place, par un procès-verbal signé.