Malfaçons : avocat ou expert ?

Un carrelage qui sonne creux, une infiltration sous la toiture neuve, une fissure qui s’élargit après la remise des clés : quand des malfaçons apparaissent, la première réaction est souvent de chercher un avocat. C’est parfois prématuré, parfois indispensable. Ce guide de nos guides réception et construction neuve explique ce que font l’expert et l’avocat, dans quel ordre les consulter et comment se déroulent la médiation et l’expertise judiciaire. Le cadre de la réception, où beaucoup de litiges se nouent, est détaillé dans notre dossier sur la réception provisoire et définitive.

Deux métiers qui ne se remplacent pas

L’expert et l’avocat répondent à deux questions différentes. L’expert répond à « quoi » et « pourquoi » : quel est le défaut, quelle est son étendue, quelle en est la cause probable, que faudrait-il pour y remédier. L’avocat répond à « qui » et « comment » : qui est responsable selon le contrat et la loi, quelle réclamation formuler, dans quel délai, devant quel juge.

Devant les tribunaux, les parties comparaissent en personne ou par avocat, selon l’article 728 du Code judiciaire. Vous n’êtes donc pas toujours obligé de prendre un avocat, mais un litige de construction, avec plusieurs intervenants et des questions de garanties, justifie en pratique de se faire conseiller.

Par quoi commencer

Dans la plupart des cas, l’ordre logique est le suivant : établir les faits, puis agir en droit. Un avocat qui reçoit un dossier sans constat technique devra de toute façon en demander un.

Rassembler les preuves

Réunissez le contrat, le devis ou le cahier des charges, les plans, les factures, les échanges de courriels et, surtout, le procès-verbal de réception s’il existe. Photographiez les défauts avec une date et un repère d’échelle. Si une situation risque d’évoluer ou d’être modifiée, par exemple avant une réparation urgente, il peut être utile de faire établir un PV de constat par un professionnel.

Faire examiner l’ouvrage

Un expert que vous mandatez examine le bien, décrit les défauts et donne un avis technique argumenté. Ce rapport ne s’impose ni à l’entrepreneur ni au juge : c’est un élément de preuve que l’autre partie peut discuter. Sa valeur tient à sa précision, à ses photos et à la rigueur de ses constats. Pour savoir comment choisir un bureau d’expertise immobilière, vérifiez son indépendance à l’égard de l’entrepreneur, son expérience des chantiers comparables et la forme de ses rapports.

Consulter l’avocat

Muni de ces éléments, l’avocat peut qualifier le litige : malfaçon apparente acceptée ou non à la réception, défaut grave relevant de la responsabilité décennale, retard, non-conformité au contrat, contrat soumis ou non à la loi Breyne. Il rédige la mise en demeure et propose la voie la plus adaptée. Lorsque le défaut apparaît après un achat, et non après des travaux commandés, la question relève plutôt du vice caché : voyez notre guide sur l’avocat vice caché immobilier.

Préparer le rendez-vous avec l’avocat

Un premier rendez-vous est plus utile s’il repose sur un dossier clair. Préparez :

• une chronologie courte : signature, début du chantier, réception, apparition de chaque défaut, échanges avec l’entrepreneur ;
• la liste des intervenants : entrepreneur général, sous-traitants connus, architecte, vendeur éventuel ;
• le contrat et ses annexes, en particulier le mode de réception et les délais ;
• le procès-verbal de réception, avec ou sans réserves ;
• l’attestation d’assurance décennale, si l’entrepreneur vous l’a remise ;
• le rapport technique et les photos datées.

Posez-lui aussi la question des coûts : honoraires, frais d’une éventuelle expertise judiciaire, et possibilité d’une protection juridique par votre propre assurance. Un avocat qui dispose de ces pièces peut vous dire assez vite si une mise en demeure, une médiation ou une procédure est la voie la plus adaptée.

Les responsabilités en jeu

La responsabilité décennale

Selon l’article 2270 de l’ancien Code civil, l’architecte et les entrepreneurs ne sont déchargés qu’après dix ans de la garantie des gros ouvrages qu’ils ont faits ou dirigés. Cette responsabilité, fondée avec l’article 1792 du même Code, vise les défauts graves qui affectent la solidité de l’ouvrage. Sous la loi Breyne, l’article 6 l’étend au vendeur, au profit des propriétaires successifs.

L’assurance décennale obligatoire

La loi du 31 mai 2017 impose à l’entrepreneur et à l’architecte une assurance pour les habitations situées en Belgique, lorsque l’intervention d’un architecte est obligatoire. Elle couvre pendant dix ans à partir de l’agréation des travaux la solidité, la stabilité et l’étanchéité du gros œuvre fermé, lorsque la solidité ou la stabilité de l’habitation est menacée. Elle exclut notamment les dommages esthétiques, les dommages apparents ou connus de l’assuré au moment de la réception provisoire, et les dommages inférieurs à 2 500 €, montant lié à l’indice ABEX. Une fissure de finition ne relève donc pas de cette assurance ; un défaut de stabilité peut en relever.

Les défauts relevés à la réception

La réception est le moment où vous acceptez l’ouvrage, avec ou sans réserves. Ce qui n’est pas noté au procès-verbal devient plus difficile à faire valoir ensuite. Sous la loi Breyne, l’arrêté royal du 21 octobre 1971 exige un acte écrit et contradictoire, un refus motivé par recommandé, et présume que l’acheteur qui occupe le bien a accepté tacitement la réception provisoire, sauf preuve contraire.

La médiation, une voie à envisager

La septième partie du Code judiciaire définit la médiation comme « un processus confidentiel et structuré de concertation volontaire » entre parties en conflit, avec un tiers indépendant, neutre et impartial. Elle peut avoir lieu avant tout procès ou être ordonnée par le juge en cours de procédure, avec l’accord des parties. Si le médiateur est agréé par la commission prévue par le Code judiciaire, l’accord obtenu peut être soumis au juge compétent pour homologation (article 1733). Dans un litige de construction, où la relation avec l’entrepreneur doit parfois se poursuivre pour achever le chantier, cette voie mérite d’être examinée avec votre avocat.

L’expertise judiciaire

Si aucun accord n’est trouvé, le juge peut, selon l’article 962 du Code judiciaire, charger un expert de procéder à des constatations ou de donner un avis technique, y compris « en cas de menace objective et actuelle d’un litige ». Il peut désigner l’expert sur lequel les parties s’accordent et ne peut s’écarter de leur choix que par une décision motivée. Il n’est pas tenu de suivre l’avis de l’expert si sa conviction s’y oppose.

Le Code judiciaire encadre le déroulement :

• le juge limite la mesure à ce qui est suffisant pour résoudre le litige, en privilégiant la mesure la plus simple, la plus rapide et la moins onéreuse (article 875bis) ;
• les parties doivent collaborer et remettre à l’expert un dossier inventorié au moins huit jours avant la réunion d’installation (article 972bis) ;
• à la fin de ses travaux, l’expert communique ses constatations et un avis provisoire ; les parties ont en principe au moins quinze jours pour formuler leurs observations, y compris par leurs conseillers techniques (article 976) ;
• l’expert tente de concilier les parties ; en cas d’accord, celui-ci est constaté par écrit (article 977) ;
• le juge peut fixer une provision à consigner par chaque partie (article 987) et fixe, en cas de contestation, les frais et honoraires de l’expert (article 991).

Seules les personnes inscrites au registre national des experts judiciaires portent le titre d’expert judiciaire. Notre bureau n’en fait pas partie : nous intervenons à la demande d’une partie, comme expert de partie ou conseiller technique.

Malfaçons à Bruxelles ou en Wallonie

Les règles qui gouvernent un litige de malfaçons sont fédérales : Code civil, Code judiciaire, loi Breyne et loi sur l’assurance décennale s’appliquent de la même manière à Bruxelles et en Wallonie. Ce qui varie, c’est le juge compétent, qui dépend notamment de la nature du litige et de la qualité des parties. Votre avocat vous orientera sur ces points ; l’expert, lui, travaille de la même façon quelle que soit la commune.

En résumé : face à des malfaçons, commencez par établir les faits avec un expert, puis confiez la stratégie juridique à un avocat. La médiation et l’expertise judiciaire sont deux étapes possibles, et une réception bien préparée reste la meilleure façon d’éviter le litige.